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现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。
题目
现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。
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第1题：
对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法?分别需要搜集哪些资料?
正确答案：
-
第2题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（ ）。A、比较法
B、收益法
C、成本法
D、假设开发法答案：A解析：本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。 -
第3题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
该评估所得的估价结果是（ ）。A、买方出价
B、现状价值
C、投资价值
D、市场价值答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要，评估市场价值或投资价值、卖方要价、买方出价、买卖双方协议价等。 -
第4题：
刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。
甲公司与刘某签订房地产经纪服务合同时，正确的做法为（ ）。A.核实共有权人的出售意愿
B.与刘某约定房源信息发布费
C.承诺1个月内将住宅出售
D.明确房地产经纪服务佣金数额答案：A,D解析：A项，刘某的住宅若是夫妻婚后全款或贷款购买，不动产权证上即使登记为夫妻一方的名字，但也是夫妻共有，出售时业主配偶须出具亲笔签名的《配偶同意出售证明》方能出售。即使是针对出售刘某名下“单独所有”婚前以贷款方式购买的住宅，房地产经纪人也需要配偶到场或者提供配偶亲笔签名的《配偶同意出售证明》。D项，房地产经纪服务合同的主要内容一般包括：①房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况；②房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准；③服务费用及其支付方式：服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成；④合同当事人的权利和义务；⑤违约责任和纠纷解决方式。 -
第5题：
为抵押贷款的需要，应委托( )评估该套住宅的价值。A. 该住宅的开发企业
B. 销售该住宅的经纪机构
C. 该住宅的贷款银行
D. 房地产估价机构答案：D解析：房地产估价机构是指房地产估价机构接收他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。为获得抵押贷款，就要经房地产估计机构评估房产后，出具估价报告，由房屋抵押人到银行贷款。 -
第6题：
王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。
1.李某评估该套住房价格为19万元，则下列表述中，正确的有（ ）。A、 李某不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估
B、 李某可以评估，但不能收取评估费
C、 甲房地产经纪公司可以收取王某的评估费
D、 甲房地产经纪公司不能收取评估费，但因为李某为王某评估了该住房的价格，可以要求适当增加经纪佣金答案：B解析：依赖于自身的市场经验以及所掌握的房地产专业知识，房地产经纪机构及人员还可以就某一特定的房地产提供更加详细的房地产价格咨询，即就该房地产的正常市场价值、可行性租金（使房地产投资者收回投资并获得正常利润的租金）、价格走势等，提供专业意见，供委托方参考。这也是房地产经纪人员取得客户信任的一条重要途径。但因其不具房地产估价师执业资格，因而不能收取评估费。 -
第7题：
现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。
正确答案:⑴应采用市场比较法进行估价。市场法适用于具有交易性的房地产，题中所述的住宅位于市区，属于市场法的适用对象，且其成本情况不详，不能采用成本法。故选用市场法。
⑵操作步骤：
①搜集大量真实的交易实例；
②选取可比实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行房地产状况调整；
⑦求取比准价格。 -
第8题：
某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（ ）。
- A、现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
- B、现时该房改房上市交易的正常价格
- C、现时该房屋的房改成本价
- D、当时该房屋的房改成本价
正确答案:B -
第9题：
某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗商业用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（）。
- A、37年
- B、67年
- C、70年
- D、无限年
正确答案:A -
第10题：
单选题某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗商业用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为（）。A37年
B67年
C70年
D无限年
正确答案： A解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。A1998年6月30日
B现在
C重新估价的作业日期
D要求重新估价的委托方指定的日期
正确答案： A解析： 估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。 -
第12题：
单选题某企业拥有一套高档住宅，现对外出售，无特定交易目标人群，现委托M评估机构评估该住宅的价值，已知当地该住宅的市场交易情况活跃，则M评估机构应选择的价值类型是（ ）。A投资价值
B市场价值
C清算价值
D在用价值
正确答案： D解析：
市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额，且本题中该交易无特定交易目标人群，有活跃交易市场，因此选择市场价值，即B项正确。 -
第13题：
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格答案：D解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。 -
第14题：
对某私人的出租住宅进行交易价格评估时，如果选用收益法和成本法，分别需要搜集哪些资料？答案：解析：（1）两种估价方法都需要搜集的资料有：
1）明确估价目的资料。如委托方提出的估价用途和要求等。
2）明确估价对象的资料。应包括估价对象实物状况、区位状况和权属状况三大部分。实物状况如坐落位置、面积、四至、基础设施完备程度、建筑结构、平面布置、装修、设施设备、工程质量、建成时间、维护保养情况、公共配套设施完备程度、使用情况和利用现状等；区位状况如周围环境、景观等；权属状况如房屋所有权、土地使用权、他项权利情况，规划限制条件、土地使用年限等。
3）明确价值时点的资料。如委托方提出的某个特定时间，但价值时点是由房地产估价师根据估价目的，在征求委托方同意后确定的。
（2）收益法还需要搜集的资料有：
1）该住宅是否已出租、租金水平等资料。
2）该地区同类型住宅的租金平均水平、空置率平均水平、押金比例、平均经营成本、税费等资料，以确定出租净收益。
3）该地区出租净收益的趋势预测分析资料。
4）该地区银行一年期贷款利率、国债利率、通货膨胀率、物价指数、当地住宅类房地产价格指数、同类型住宅的租金与售价比率、具有同样风险的投资回报率，以确定报酬率或资本化率。
（3）成本法还需要搜集的资料有：
1）该地区地价构成情况、基准地价标准，如土地使用权出让金、税费、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费等资料；
2）该地区建设成本构成情况，如建筑安装工程费用、公共服务设施建设费、其他工程费等；
3）该地区同类房地产开发的正常客观的管理费、投资利息、销售费用、销售税费等资料；
4）该地区同类房地产开发的正常合理开发经营期的资料；
5）该地区同类房地产开发正常客观的开发利润、开发利润率等资料。 -
第15题：
某房地产估价机构接受委托，为征收补偿需要而评估一处位于市区的平房价值。该房屋登记建筑面积为200㎡，带有院落，建有围墙，院内有一口水井。征收决定公告后，业主在院内自行搭建了20㎡的简易房。
采用比较法估价时，适宜选为可比实例的是（ ）。A.周边带院落的类似平房
B.周边不带院落的类似平房
C.周边新建商品住宅
D.周边成套二手住宅答案：A解析：选取可比实例的要求之一是可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体应满足下列要求：与估价对象区位相近、与估价对象的用途相同、与估价对象的权利性质相同、与估价对象的档次相当、与估价对象的规模相当。本题中，估价对象是带有院落的平方，因此应选择周边带院落的类似平方作为可比实例。 -
第16题：
刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。
刘某调低住宅出售价格体现了房源信息的（ ）。A.物理指标
B.法律指标
C.经济指标
D.心理特征答案：D解析：从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本题中，刘某调低住宅价格是为了尽快给儿子筹集出国留学资金，其出售心态影响了售价，属于房源信息的心理特征。 -
第17题：
共用题干
赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房，在签订房地产经纪合同前，赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后，赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定：甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同，赵某按成交额的2%，支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务，李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快，魏某看中了此房，同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是，赵某的朋友孙某也看中了该房，赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划，但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同，赵某和甲公司为此发生了争议。赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于( )。
A:二手房居间业务
B:二手房买方代理业务
C:二手房卖方代理业务
D:二手房行纪业务答案：C解析： -
第18题：
某押品为一宗土地，该土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于工业厂房开发时的价值为200万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业，目前该押品所在城市住宅市场已经饱和，评估人员分析该土地最大的可能是用于工业，将200万元做为评估价值，这体现了押品评估的（）。
- A、合法原则
- B、谨慎原则
- C、替代原则
- D、预期收益原则
正确答案:B -
第19题：
张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。
正确答案: 1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。 -
第20题：
某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20公顷的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14公顷，住宅用地面积10公顷，总建筑面积40万㎡，住宅建筑面积30万㎡，其中多层4幢，高层2幢，预计总投资6000万元。试分析下列问题： 如果该居住小区建成后开始销售，起价为3000元／㎡，则该价格（）。
- A、是所销售商品房的最低价格
- B、又称报价，一般情况下，买卖双方在这个价格基础上可以讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交
- C、一般可以反映所销售商品房的价格水平
- D、通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房根本不存在
正确答案:A,D -
第21题：
某押品为一宗土地，该土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产，目前该押品所在城市住宅市场已经饱和。根据谨慎原则，该押品的价值应评估为（）万元。
- A、500
- B、300
- C、280
- D、360
正确答案:C -
第22题：
问答题现在需要评估某市区一宗住宅的价格，该房产于2004年11月出售，知道其当时的售价。该住宅的成本、费用情况不详。请选择一种最适合的估价方法，并说明理由以及操作步骤。正确答案： ⑴应采用市场比较法进行估价。市场法适用于具有交易性的房地产，题中所述的住宅位于市区，属于市场法的适用对象，且其成本情况不详，不能采用成本法。故选用市场法。
⑵操作步骤：
①搜集大量真实的交易实例；
②选取可比实例；
③建立价格可比基础；
④进行交易情况修正；
⑤进行交易日期修正；
⑥进行房地产状况调整；
⑦求取比准价格。解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题某看跌期权合约规定，期权持有者可以按照协定价格20元出售某股票100股，现在该股票的市场价格为21元，而该看跌期权的内在价值为（）。A-10
B100
C10
D0
正确答案： C解析： 当市场价格大于协定价格时，看跌期权的内在价值为零。 -
第24题：
多选题某房地产开发公司通过拍卖出让方式获得了一宗20公顷的土地，用来进行居住小区的开发建设，经批准的规划设计方案为：居住用地面积14公顷，住宅用地面积10公顷，总建筑面积40万㎡，住宅建筑面积30万㎡，其中多层4幢，高层2幢，预计总投资6000万元。试分析下列问题： 如果该居住小区建成后开始销售，起价为3000元／㎡，则该价格（）。A是所销售商品房的最低价格
B又称报价，一般情况下，买卖双方在这个价格基础上可以讨价还价，最后出售者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交
C一般可以反映所销售商品房的价格水平
D通常是最差的楼层、朝向、户型的商品房价格，甚至这种价格的商品房根本不存在
正确答案： B,C解析： 暂无解析