问答题【案例3－5】 ××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选） 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 1．估价对象基本情况 估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有K195、K315、K327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。 估价对象由甲公司于2004年6月以

某综合楼房地产估价报告封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价的假设和限制条件(略）
估价结果报告
一、委托方
某人民法院
二、估价方
某房地产评估有限公司
三、估价对象
(一)估价对象权利状况
1.估价对象为某厂于1996年建造，土地用途为工业，土地使用权类型原为划拨，2002年办理房地产抵押登记，抵押期三年，2005年8月5日抵押合同到期后，又与抵押权人续期三年，2002年在办理房地产抵押登记时间时设定为出让，设定出让年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地已使用4年(取整），尚剩余使用年限为46年(取整）。
2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，房屋经济耐用年限60年，至估价时点，该建筑物已使用10年。
3.本次评估为委托估价方拍卖估价对象提供价格参考。
(二)估价对象状况
估价对象为坐落于某区某路某厂所属的综合楼。估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即有公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。估价对象所在区域工业企业较少，沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定规模。估价对象所在宗地总面积为4296.32m2，用途为工业,土地使用权类型原为划拨，设定出让年限自2002年7月11日至2052年7月10日，至估价时点，该宗地已使用了4年，土地剩余使用年限为46年。
估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途用，主要作为“某酒店”使用，具体使用与装修情况如下：
底层用途为酒店大堂、某餐馆、琴行及若干间待租店面。其中酒店大堂地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶;其余店面地面大部分铺瓷砖，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
二层用途为某餐厅，装修为地面铺瓷砖，墙面及顶棚为乳胶漆粉刷，顶棚饰有木角线。
三层用途为健身房，装修为地面局部铺缸砖、局部为木地板及地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为油漆粉刷。
四层用途为中餐厅，正在装修，内设有若干间包间。
五层呈内走廊式布置，隔为若干间套房，无装修。
六层内部无隔断，无装修。
七层为某汽车配件有限公司办公场所，装修为地面铺地毯，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。内局部为石膏板隔墙分隔的若干间办公室。
八层为英语休闲酒茶坊及酒店会议室，装修为地面铺地毯，其余装修与底层大致相同。
九至十二层为客房，装修为走廊地面铺地毯，客房为木门，地面铺花岗石，墙面为乳胶漆粉刷，顶棚为石膏板吊顶。
地下室为设备层，无装修。
根据估价人员现场勘察，估价对象的使用与维护状况良好。
四、估价目的（略）
五、估价时点（略）
六、价值定义（略）
七、估价依据(略）
八、估价原则
本评估报告在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，具体依据如下原则：
1.合法原则：遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2.最高最佳使用原则:遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3.替代原则：遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
九、估价方法
因估价对象规划批准用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格;另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来估价确定其最终价格。
十、估价结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元（大写：人民币畚仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰元整）。
(估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）
估价技术报告
一、个别因素分析
1.估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自2002年7月11日起至2052年7月10日止，至估价时点，其土地巳使用4年（取整），尚剩余46年（取整）使用年期。
2.估价对象所处建筑物建成于1996年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整）。
3.估价对象坐落于某区某路某厂所属综合楼，估价对象紧临某路，其西南距某祠路及某路不足50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
4.估价对象所在区域工业企业较少。沿某路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
5.估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面
积为17542.50m2。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为陶瓷锦砖贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为5m,第二至十二层层高约为4m。估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，巳改作“某酒店”使用。
6.估价对象原批准用途为工业厂房，由某厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查，产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析（略）
三、市场背景分析
根据某市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在上一年达到历史最高水平，合计为380万m2。但厂房的交易量与上一年持平，而且厂房销售均价为1097元/m2，比上年的1455元/m2下跌358元/m2，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区，旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法先用（略）
六、估价测算过程
评估思路：
遵循合法原则，并同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高，为5m，第二至十二层层高为4m，第二至十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一）地下室
采用成本法
1.计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
2.计算过程。根据市场调查及有关规定，确定以下指标（表2—17)。


3.计算结果。成本法评估地下室房产单价为1002元/m2。
(二)综合楼底层
1.收益法
(1)计算公式：

式中V——收益法评估价格；
A——房地产年纯收益；
R——报酬率； n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表2—18。


(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/m2。
2.成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及X X市的有关规定，确定以下指标（表2—19)。


(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2445元/m2。
(三）综合楼第二至十二层
1.收益法
(1)计算公式：
式中v——收益法评估价格；a——房地产年纯收益；
R——报酬率；n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表2—20。

(3)计算结果：2040元/m2。
2.成本法
(1)计算公式。根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程。根据市场调查及XX的有关规定，确定以下指标(表2—21)。

(3)计算结果。成本法评估房地产单价为2245元/m2。
七、估价结果确定
(一)估价对象单价的确定
1.地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1 002元/m2。
2.综合楼底层:采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2 445元/m2，收益还原法测算结果为2638元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为[(2445+2638)/2]元/m2=2542元/m2。
3.综合楼第二至十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/m2，收益还原法测算结果为2040元/m2，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果,则估价对象的房地产单价为:[(2245+2040)/2]元/m2=
2 143元/m2。
具体见表2—22。

(二)房地产评估结果
估价对象在估价时点2006年8月11日的价值为人民币3637.33万元。附件(略）

1.封面（略）目录（略）
致委托人函（略）　　××有限公司：
　　受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号1 层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
　　我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4 月21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1 所示。
表1　估价对象估价结果一览表

注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）
房地产估价结果报告
　一、估价委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价对象
　　（一）实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007 年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共5 层，其中1～2 层为商铺和酒楼，3 层为茶楼，4～5 层为客房及办公用房。
　　大楼外墙为粉色墙砖，1～3 层为大面积玻璃窗，4～5 层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1 部电梯、2 部消防楼梯。
　　估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29m2。层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。
　　经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。
　　（二）权益状况
　　估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号1 层的商业用房。
　　估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号：××字第××号；房屋所有权人：××有限公司；房屋坐落：（略）；产别：私产；幢号：××；房号：××；结构：框架；房屋总层数：5 层；所在层数：1 层；建筑面积：339.29m2；设计用途：商业；登记日期：2007 年6 月6 日。
　　估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；土地使用者：××有限公司；坐落：（略）；地号：（略）；地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2；终止日期：2006 年4 月20 日；登记日期：2006 年4 月21 日。
　　至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他他项权利限制。
　　四、区位状况（略）
五、估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　六、估价时点
　　2009 年4 月21 日。
　　七、价值定义
　　本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
　　八、估价依据（略）
　　九、估价原则（略）
　　十、估价方法（略）
　　十一、估价结果
　　经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26 万元，单价14478.96元/m2。
　　十二、估价对象变现能力分析（略）
　　十三、估价人员（略）
　　十四、估价作业日期
　　2009 年4 月21 日至2009 年5 月22 日。
　　十五、估价报告应用的有效期（略）
××房地产估价有限公司
2009 年5 月22 日
附件（略）
房地产估价技术报告
　　一、个别因素分析（略）
　　二、区域因素分析（略）
　　三、市场背景分析（略）
　　四、最高最佳利用分析（略）
　　五、估价方法选用（略）
　　六、估价测算过程
　　1．收益法
收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式

　式中：V——收益价格；
　　Ai——相对于评估时点而言的未来第i 期末的净收益；
　　Y——房地产的报酬率（折现率）。
　　（1）确定房地产收益
　　①租约期内房地产收益
　　估价对象已出租，租约期至2013 年4 月20 日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2。
表2　租约期内年有效毛收入一览表

　其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。
　　②租约期外房地产收益
　　根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70～75 元/m2·月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%～5%，由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/m2·月，且按每年3%的比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%，假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100×12×（1－2%）=1176（元/m2）。
　　（2）确定年运营费用
　　运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见表3（计算过程略）。
　　（3）确定年净收益
　　计算公式：估价对象年净收益=年有效毛收入－年运营费用，则估价对象年净收益见表3。
表3　估价对象年净收益计算一览表　　单位：元/m2
　　
（4）确定报酬率
　　综合考虑，确定报酬率为7%（计算过程略）。
　　（5）确定估价对象收益价格
估价对象收益价格为：

　2．市场法
　　市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：
　　比准价格=可比实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因修正系数×个别因素修正系数
　　（1）可比实例的选取（见表4）
表4　可比实例相关情况

（2）建立可比价格基础（略）
　　（3）选取比较因素及因素条件说明
　　根据《房地产估价规范》及项目特点，本次比较因素选择交易情况、交易日期、区域因素和个别因素。
　　①交易情况
　　交易情况是指交易行为中是否包含特殊因素，是否为正常交易。
　　②交易日期
　　交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交时间的类似房地产，其成交价格存在差异。
　　③区域因素和个别因素
　　估价对象为商业房地产，根据目前房地产市场特点，本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、形状、开间、成新率等。
　　④估价对象与可比实例比较因素情况，见表5。
表5　估价对象与可比实例比较因素情况表


根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数表，见表6。
表6　估价对象与可比实例因素修正系数表

　⑤建立可比实例体系
　　上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个
别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系见表7。
表7　比较因素修正表

　取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：
　　（12461.54+12272.73+11918.00）÷3=12217.42（元/m2）。
　　七、估价结果确定
　　综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结
果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
　　评估单价=（16740.50+12217.42）÷2=14478.96（元/m2）。
　　评估总价=14478.96×339.29=491.26（万元）。
　　总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
××房地产估价有限公司
二00 九年五月二十二日

估价结果报告通常简明扼要地说明以下事项，但不包括()。

A:估价委托人
B:估价机构
C:估价目的
D:估价对象分析

估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（　）。

A.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件
B.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函
C.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制
D.价值类型.估价作业期.实地查勘期

某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某办公用地估价结果报告
一、委托人
XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)
二、估价机构
XX房地产咨询服务公司
三、估价对象
1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。
2.估价对象规划设计条件：
规划用途：办公；
总占地面积：1000m2；
容积率:4;
覆盖率：50%;
总建筑面积:4000m2;
建筑物层数:8层。
四、估价目的
为委托方以土地合资人股提供依据。
五、估价日期
2004年5月12日至21日。
六、估价时间2004年5月12日。
七、估价人员（略）
八、估价依据(略）
九、价值定义
本次估价采用公开市场价值标准。
十、采用的估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料分析，估价对象为待建筑的土地，而建成后的办公楼拟全部售出，故可采用假设开发法进行估价，其计算公式为：
地价=楼价一建筑费一专用费用一利息一销售费用一税费一开发商利润
十一、估价结果
估价对象办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。十二、估价人员（略）
十三、估价报告应用的有效期（略）
某办公用地估价技术报告
一、实物状况分析(略）
二、区位状况分析（略）
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
根据估价对象具体情况和估价目的，本报告采用市场法、假设开发法进行估价。
六、估价测算过程
1.预计出售楼价
预计30%房屋在建成后即可售出；50%房屋半年后售出；20%房屋一年后售出。根据对市场行情的调查和预测，预计其平均售价为6000元/m2。
2.预计建设期
预计到1998年7月可完全建成投入使用。
3.估计开发费以及开发商利润
估计建筑费为2000元/m2;专业费为建筑费的6%;年利息率为6%，年贴现率为10%，销售费用为楼价的3%;税费为楼价的18%，包括销售过程中的税费、所得税及增值税等;开发商利润为20%。
4.求取地价

(2)总建筑费=4 000m2X2000元/m2=8000000元
(3)总销售费用=22 682090元X3%=680462.7元
(4)总利息，假定总建筑费在一年建设期中均匀支出，则
总利息=地价X6%+8000000X0.5X6%=0.06X地价+240000
(5)总税费：22 682090元X18%=4082776.2元
(6)利润=总建筑费X20% =8000000元X20%=1600000元由以上计算得出：
总地价=22682090—8000000—680462.7-0.06X地价一240000—4082.776.2—1600000总地价=(8078851.1/1.06)元=7621557.6元单位地价=(7621557.6/4000)元/m2=1950.39元/m2

七、估价结果确定
本估价所根据委托方之估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，选用科学的评估方法，结合委托方提供的资料，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价师的评估经验，确定某办公用地在估价时点的市场价值为762万元（大写：人民币柒佰六拾贰万元整）。有关说明及附件（略）

估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃。因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地査勘。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
(一)估价对象实物状况（略）
(二)估价对象权益状况（略）
(三）估价对象区位状况（略）
四、估价目的
为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。
五、价值定义
估价对象于估价时点的公开市场价值。
六、估价时点2008年9月5日。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。
3.《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)。
4.《A市城市房屋拆迁管理实施办法KA市人民政府令130号）。
5. ?A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》。
6.《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》(A房市〔2002〕148号）。
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知KA价房字〔2004〕74
号）。
8.《房屋拆迁许可证》(证号：X规拆许（2008)第X X号）。
9.托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地査勘记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。
10.其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义
略)。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）

估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、价值时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师和（　）。

A、价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B、价值类型和定义、估价对象分析、致估价委托人函
C、价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D、价值类型、估价作业期、实地查勘期