某投资者以1．8万元/㎡的价格购买了一个建筑面积为60㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5．31%基础上上浮1．5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。（8分）

偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额 可用于还本付息的资金=20-20×25%=15万元。 当期应还本付息额为8.54万元。 偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=15/8.54=1.76

已知：贷款金额P=500*60%=300（万元），贷款年利率i=7%，收该投资者的年还款额A计算如下：

经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。这里的固定资产投资主要是购房款。
财务内部收益率反映项目的盈利能力，表明项目投资可以接受最高贷款利率。
投资者购买房产主要用来出租属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不影响投资者目标的实现。

本题考查等额本息还款的计算。贷款金额P=5000000*40%=2000000（元），年利率为7%，年还款额为28.48（万元），所以选择C。
本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成，这里的固定资产投资就是购房款，所以选择BC。
本题考查财务内部收益率。财务内部收益率反映项目的盈利能力，还表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
本题考查房地产投资项目的现金流量。本题中投资者购买房产用于出租，属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不会影响该投资者目标的实现。

财务内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

已知：贷款金额P=500*60%=300（万元），贷款年利率i=7%，收该投资者的年还款额A计算如下：

经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。这里的固定资产投资主要是购房款。
财务内部收益率反映项目的盈利能力，表明项目投资可以接受最高贷款利率。
投资者购买房产主要用来出租属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不影响投资者目标的实现。

购买店铺用于出租经营，现金流出为购房款、经营成本。没有土地取得成本。租金收入为现金流入。

P=1000*70%=700,i=7%/4,n=4*10=40,A=P*i*（1+i）n/[(1+i)n-1]=24.48（万元）。

解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m2/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元/m2）

[解析] 复利计算

此题考查净现值计算。净现值是指投资项目按预定的基准收益率，分别将计算期内各年净现金流量折现到投资起点的现值之和。根据题意，该投资项目的财务净现值NPV=-600+80×8．514=81．12(万元)。

本题考查等额本息还款的计算。贷款金额P=5000000*40%=2000000（元），年利率为7%，年还款额为28.48（万元），所以选择C。
本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成，这里的固定资产投资就是购房款，所以选择BC。
本题考查财务内部收益率。财务内部收益率反映项目的盈利能力，还表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
本题考查房地产投资项目的现金流量。本题中投资者购买房产用于出租，属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不会影响该投资者目标的实现。

已知i_c=10%,利用公式FNPV=(CI-CO)_t（1+i_c）^-t,P=A［（1+i）ⁿ-1］/i(1+i)ⁿ,则该项目的财务净现值为：FNPV=-500+60［（1+10%）²⁰-1］/10%(1+10%)²⁰=-500+510.81=10.81（万元）。

本题考查等额本息还款的计算。贷款金额P=5000000*40%=2000000（元），年利率为7%，年还款额为28.48（万元），所以选择C。
本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成，这里的固定资产投资就是购房款，所以选择BC。
本题考查财务内部收益率。财务内部收益率反映项目的盈利能力，还表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
本题考查房地产投资项目的现金流量。本题中投资者购买房产用于出租，属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不会影响该投资者目标的实现。

偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32

本题中土地价格上涨对经营此项目没有影响。

本题考查等额本息还款的计算。贷款金额P=5000000*40%=2000000（元），年利率为7%，年还款额为28.48（万元），所以选择C。
本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成，这里的固定资产投资就是购房款，所以选择BC。
本题考查财务内部收益率。财务内部收益率反映项目的盈利能力，还表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
本题考查房地产投资项目的现金流量。本题中投资者购买房产用于出租，属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不会影响该投资者目标的实现。

已知：贷款金额P=500*60%=300（万元），贷款年利率i=7%，收该投资者的年还款额A计算如下：

经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和经营成本两大部分组成。这里的固定资产投资主要是购房款。
财务内部收益率反映项目的盈利能力，表明项目投资可以接受最高贷款利率。
投资者购买房产主要用来出租属于租赁型置业投资，所以土地价格的变动不影响投资者目标的实现。

由题意，资本金＝100－40＝60（万元），资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额÷资本金×100％＝12÷60×100％＝20％。

（1）设单位面积最低毛租金为x 万元，则单位面积净租金收入为：
x（1－30％）=0.7x；年净租金收入为：0.7x 错误100=70x。
将购买价和装修费折现：

动态投资回收期内，净租金收益的折现和的绝对值应等于P。

（2）画出现金流量图，如图3 和图4 所示。

要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10 年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C 项为等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E 项为等差序列现值系数公式，均与题意不符。