某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（ ）元/m2。A.6500.00 B.6878.31 C.7142.86 D.7751.94

盈亏平衡点的公式为：销售收入－利润－税费=总开发成本。本题中，总建筑面积（产量）=30000×3=9（万m2），总开发成本=45000 万元，利润=45000×30％=13500（万元）。设销售单价为x，则：9x－13500－9x×5.5％=45000，x=6878.31（元／m2）。

本题考查的是盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积＝15000×3＝45000（平方米），可销售面积＝45000×80%＝36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22(元/平方米）。

假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入（不扣除营业税及附加）
=（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000=268009.956（万元）
3.总成本=34.1248×（1.04A+3800）+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512（元/平方米）。

5000×5＋保本售价×4.75×5.5%＝保本售价×4.75，可得保本售价＝5569.48 元／m2，（6500 元／m2－5569.48 元／m2）／6500 元／m2＝14.32%。

（1）项目总开发价值
1）项目总销售收入：88600万元；
2）增值税和税金：88600×5.5%＝4873（万元）；
3）项目总开发价值：88600－4873＝83727（万元）。
（2）项目总开发成本
1）土地费用：16000万元；
2）建安成本：31400万元；
3）其他费用：6000万元；
4）利息 （分季度计算，与参见教材 P196）
第1季度：（16000+1570＋300）×3%＝536.1（万元）；
第2季度：（18406.1+3140＋600）×3%＝664.383（万元）；
以此类推
5）项目总开发成本：62676.35万元。

（3）成本利润率：（83727－62676.35）/62676.35＝33.59%。

本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率=（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。

1.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）。
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）；
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）；
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）；
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）。
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）；
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）；
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）；
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）；
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）；
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）；
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）；
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）。
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）；
2）第二年：1120×40%＝448（万元）；
3）第三年：1120×35%＝392（万元）。
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）；
2）第二年：990/3＝330（万元）；
3）第三年：990/3＝330（万元）。
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）；
2）第二年：1200×50%＝600（万元）；
3）第三年：1200×30%＝360（万元）。
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。

NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价

由题意，该项目土地总价＝销售收入－销售税费－开发成本＝[8000×45000×（1－5.5％）－5000×25000×2]/10000＝9020（万元）；企业能承受的最高楼面地价＝