某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表3—34。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。通过计算可得，该投资项目的财务净现值为（ ）万元。 A.-735.34 B.271.93 C.3564.73 D.3878.61

1.计算初始条件下项目的净现值：

NPV₀=-1200+(40×10-170)(P/A,12%,10)+100(P/F,12%,10)

=(-1200+230×5.6502+100×0.3220)万元

=(-1200+1299.55+32.20)万元=131.757万元。

分别对投资额、单位产品价格和年经营成本，在初始值的基础上按照±10%、±20%的幅度变动，逐一计算出相应的净现值。

(1) 投资额在±10%、±20%范围内变动

NPV_10%=-1200(1+10%)+(40×10-170)(P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(-1320+230×5.6502+100×0.3220)万元=11.75万元。

NPV_20%=[-1200(1+20%)+230×5.6502+100×0.3220]万元

= -108.25万元。NPV_-10%=[-1200(1-10%)+230×5.6502+100×0.3220]万元=251,75万元。

NPV_-20%=[-1200(1-20%)+230×5.6502+100×0.3220]万元=371.75万元。

(2) 单位产品价格±10%、±20%变动

NPV_10%=-1200+[40(1+10%)×10-170](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(1200+270×5.6502+100×0.3220)万元=357.75万元。NPV2_20%=-1200+[40(1+20%)×10-170](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(-1200+310×5.6502+100×0.3220)万元=583.76万元。

NPV_-10%=-1200+[40(1-10%)×10-170](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(-1200+190×5.6502+100×0.3220)万元=-94.26万元。

NPV_-20%=-1200+[40(1-20%)×10-170](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=-1200+150×5.6502+100×0.3220=-320.27万元。

(3) 年经营成本±10%、±20%变动

NPV_10%=-1200+[40×10-170(1+10%)](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(-1200+213×5.6502+100×0.3220)万元=35.69万元。

NPV_20%=-1200+[40×10-170(1+20%)](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(-1200+196×5.6502+100×0.3220)万元=-60.36万元。

NPV_-10%=-1200+[40×10-170(1-10%)](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(-1200+247×5.6502+100×0.3220)万元=227.80万元。

NPV_-20%=-1.200+[40×10-170(1-20%)](P/A,12%,10)+100×(P/F,12%,10)

=(1200+264×5.6502+100×0.3220)万元=323.85万元。将计算结果列于表8-13中。

由表8-13可以看出，在变化率相同的情况下，单位产品价格的变动对净现值的影响为最大。当其他因素均不发生变化时，单位产品价格每下降1%，净现值下降17.15%;对净现值影响次大的因素是投资额。当其他因素均不发生变化时，投资额每上升1%，净现值将下降9.11%;对净现值影响最小的因素是年经营成本。当其他因素均不发生变化时，年经营成本每增加1%，净现值将下降7.29%。由此可见，净现值对各个因素敏感程度的排序是：单位产品价格、投资额、年经营成本，最敏感的因素是产品价格。因此，从方案决策角度来讲，应对产品价格进行更准确的测算。使未来产品价格发生变化的可能性尽可能地减少，以降低投资项目的风险。

2.财务净现值对各因素的敏感曲线见图8-1。

3.由图8-1所示可知，用几何方法求解

357.75/131.75=(X+10%)/X;

131.75X+131.75×10%=357.75X:

该项目产品价格的临界值为-5.83%，即最多下浮5.83%。

项目计算期为50-2=48年，基准收益率为12%。

1.现金流入

写字楼租赁收入：

第1年30000×4.5×30×12×65%110000=3159.00(万元)

第2年30000×4.5×1.02×30×12×75%/10000=3717.90(万元)

第3年30000×4.5×1.022×30×12×85%/10000=4297.89(万元)

第4年30000×4.5×1.023×30×12×95%/10000=4899.60(万元)

第5～48年30000×4.5×1.024×30×12×95%110000=4997.59(万元)

回收固定资产余值：第48年：4500×30000×50%/10000=6750.00(万元)

2.现金流出

项目资本金流出-30000×1×(30%+4%+0.5%+0.5%+0.3%)=10090.00(万元)

借款还本付息采用等额资金回收的公式计算，计算公式为：

故：

借款还本付息=30000×70%×1×7.5%/[1-(1+7.5%)-15]=2379.03(万元)

经营成本=租赁收入×10%销售税金及附加=租赁收入×17.5%

3.净现金流量净现金流量=现金流入-现金流出

4.指标计算

(1)财务净现值：财务净现值为折现净现金流的累计，财务净现值为962.76万元。

(2)内部收益率：该项目财务净现值大于零，则其内部收益率一定大于基准收益率，故取13%的折现率进行试算。当折现率为13%时，计算所得的净现值为-454.21.故内部收益率在12%与13%之间，计算过程如下：

内部收益率=12%+[962.76/(962.76+454.21)]%=12.68%

5.结论

因为该项目财务净现值962.72>0，内部收益率12.68%>12%，故该项目可行。

计算项目的盈利能力指标和清偿能力指标。

(1)盈利能力指标：

①动态指标。项目投资(税前)财务内部收益率：

由项目投资现金流量表，当i=28%时，FNPV(税前)=88.44万元;当i=29%时，FNPV(税前)=-33.37万元，所以财务内部收益率(税前)为：

FIRR(税前)=28%+88.44/(88.44+33.37)×1%=28.73%

财务净现值(税前)=4016.95万元

项目投资(税后)财务内部收益率：

由项目投资现金流量表，当i=22%时，FNPV(税后)=109.78万元;当i=23%时，FNPV(税后)=-37.34万元，所以财务内部收益率(税后)为：

FIRR(税后)=22%+109.78/(37.34+109.78)×1%=22.75%

如项目投资现金流量表，可得财务净现值FNPV(税后)=2466.13万元

资本金财务内部收益率：由资本金现金流量表，当i=25%时，FNPV=74.98万元;当i=26%时，FNPV=-25.76万元，所以财务内部收益率为：FIRR=25%+74.98/(25.76+74.98)×1%=2s.74%

②静态指标。由利润与利润分配表可得：

总投资收益率=年平均息税前利润/项目总投资=(12851/8)/(5058,9+205+631.67)×100%=27.25%资本金净利润率=年平均净利润/项目资本金=(9307.50/8)/(1529.45×2+631.67)×100%=31.52%

(2)偿还能力指标。根据借款还本付息计划表和利润与利润分配表：

利息备付率=息税前利润/当期应付利息

第3年利息备付率=1070.5/220.50=4.85，其他年度按相同方法计算。

偿债备付率=(息税前利润加折旧和摊销-所得税)/应还本付息金额

第3年偿债备付率=(1509.16-212.50)/955.50=1.36，其他年度按相同方法计算。

分析项目的可行性，该项目的财务净现值FNPV大于零，财务内部收益率FIRR大于基准收益率12%，总投资收益率大于行业总投资收益率20%，资本金净利润率大于行业资本金净利润率25%，盈利能力指标都较高，高于其各自的基准判别标准;投资回收期较短，利息备付率大于2，偿债备付率接近或大于1.3。反映了该项目既有较强的盈利能力，也具有较强的清偿能力，从财务角度分析，该项目是可行的。