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指出并改正下列房地产估价文书的错误 估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下： 1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积

题目
指出并改正下列房地产估价文书的错误
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000㎡，总建筑面积6000㎡，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/㎡，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益。净收益＝3000×6000×85％×（1－10％）×（1－25％）＝1032.75（万元）
二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]
采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值。
办公楼总价值=1032.75/8.5%×[1-1/（1+8.5%）50] /（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元
四、装修改造费用总额。
装修改造费用＝1000×6000/（1＋8.5％）0.5＝576.02万元
五、销售费用与销售税费。
销售费用与销售税费＝11944.37×7％/（1＋12％）＝746.52万元
六、购买现厂房的税费。
设估价对象的市场价格总价为V，则：购买现厂房的税费总额＝V×3％
七、计算估价对象在价值时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V＝10664.61－746.52－576.02－0.03V
V＝9069.97万元
单价＝2650.50/6000＝15116.62元/㎡

相似考题

1.下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

2.完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。 下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（　）。A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性 B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘 C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验 D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等

3.完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。 下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（　）。A、建立受法律保护的委托与受托关系 B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务 C、载明估价的有关事项 D、作为估价机构内部存档管理的凭据

4.1、指出并改正下列房地产估价文书的错误 致估价委托人函 ××公司： 受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。 报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。 ××房地产评估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日

参考答案和解析
答案：
解析：
1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87％
净收益＝3000×6000×87％×（1－10％）×（1－25％）＝1057.05万元
2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年
装修改造后的办公楼价值＝1057.05/8.5%×[1-1/（1+8.5%）49] /（1+12%）=10899.57万元
3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12％。
装修改造费用：1000×6000÷（1＋12％）0.5＝566.95万元
更多“指出并改正下列房地产估价文书的错误 ”相关问题

  • 第1题：

    下列关于房地产估价报告的含义，错误的是()。

    A:房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见
    B:房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复
    C:房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告
    D:房地产估价报告不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”

    答案：D
    解析：
    房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”；房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

  • 第2题：

    关于房地产估价的说法，错误的是( )。

    A. 房地产估价是提供价值意见
    B. 房地产估价结果会有误差
    C. 房地产估价既是科学又是艺术
    D. 房地产估价是替代市场定价

    答案：D
    解析：
    由于房地产市场是不完全市场，并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有相关的专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价.

  • 第3题：

    指出MOV [AX]，[SI]指令的错误，并加以改正。


    正确答案:不能在存储器单元之间传送数据，改为MOV AX，[SI]

  • 第4题：

    指出句子中的语法错误并加以改正。对小王的意见，大家都在议论。


    正确答案:语序不当造成歧义，应改为：大家都在议论小王的意见。

  • 第5题：

    下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。

    • A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
    • B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象内、外观状况的影像资料、
    • C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
    • D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师不必去现场调查了解

    正确答案:D

  • 第6题：

    下列关于房地产估价的说法中，错误的是（　）。

    • A、房地产估价是提供价值意见 
    • B、房地产估价会有误差 
    • C、房地产估价既是科学又是艺术 
    • D、房地产估价是替代市场定价

    正确答案:D

  • 第7题：

    单选题
    下列责任方式中有几个是未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的房地产估价机构应承担的? ( )(1)警告(2)责令限期改正(3)罚款(4)赔偿
    A

    1

    B

    2

    C

    3

    D

    4


    正确答案： D
    解析： 暂无解析

  • 第8题：

    单选题
    下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
    A

    房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

    B

    房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

    C

    房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

    D

    房地产估价是评估房地产的价值而不是价格


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第9题：

    单选题
    下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。
    A

    房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

    B

    房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

    C

    房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

    D

    房地产估价是评估房地产的价值而不是价格


    正确答案： C
    解析： 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。

  • 第10题：

    问答题
    指出并改正事件一中的错误之处。

    正确答案：
    解析：

  • 第11题：

    问答题
    指出环形开挖留核心土施工中的错误之处，并改正。

    正确答案：
    解析：

  • 第12题：

    问答题
    指出背景中桩身混凝土浇筑过程中的错误之处，并改正。

    正确答案：
    解析：

  • 第13题：

    下列关于房地产估价报告的含义错误的是()。

    A:房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见
    B:房地产估价报告是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复
    C:房地产估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告
    D:不可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”

    答案：D
    解析：
    房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”；是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复；是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

  • 第14题：

    下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。

    • A、接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人
    • B、估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项
    • C、房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础
    • D、房地产估价的“判断”是“测算”的基础

    正确答案:D

  • 第15题：

    指出MOV AL，A2H指令的错误，并加以改正。


    正确答案:源操作数以十六进制的A~F开头，应在前面加0，改为MOV AL，0A2H

  • 第16题：

    下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。

    • A、估价师需要良好的职业道德、丰富的实践经验和扎实的专业知识
    • B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构
    • C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务
    • D、房地产估价机构统一接受委托和收费

    正确答案:B

  • 第17题：

    下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。

    • A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
    • B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见
    • C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围
    • D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

    正确答案:B

  • 第18题：

    问答题
    指出背景中错误的做法，并改正。

    正确答案：
    解析：

  • 第19题：

    单选题
    下列有关专业房地产估价的概念，表述错误的是（）。
    A

    接受估价委托的房地产估价机构是估价当事人

    B

    估价目的、估价对象、价值时点等被称为估价基本事项

    C

    房地产估价的“分析”是“判断”和“测算”的基础

    D

    房地产估价的“判断”是“测算”的基础


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第20题：

    问答题
    指出事件2中错误之处，并改正。

    正确答案：
    解析：

  • 第21题：

    问答题
    指出施工单位施工方案的错误之处并改正。

    正确答案：
    解析：

  • 第22题：

    问答题
    指出台背填筑施工过程中的错误做法并改正。

    正确答案：
    解析：

  • 第23题：

    单选题
    下列关于房地产估价的说法中，错误的是（　）。
    A

    房地产估价是提供价值意见 

    B

    房地产估价会有误差 

    C

    房地产估价既是科学又是艺术 

    D

    房地产估价是替代市场定价


    正确答案： B
    解析： 选项D,由于房地产市场是不完全市场，并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有相关的专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价。

  • 第24题：

    问答题
    指出事件一承包商基层施工做法错误之处，并改正。

    正确答案：
    解析：

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