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某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租
题目
某在建工程于2017年3月1日开工，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积5000平方米，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12000平方米，其中商场建筑面积3000平方米，办公楼建筑面积9000平方米；该工程正常施工期2年，建筑费为每平方米建筑面积3000元，专业费为建筑费的10%；至2017年9月1日已完成主体结构，已投入总建筑费及专业费的40%，还需投入总建筑费及专业费的60%（假设在剩余工期中均匀投入）；折现率取8%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；商场可出租面积的月租金为120元/平方米，建筑面积与可出租面积之比为1：0.8，正常出租率为80%，出租的成本及税费为有效总收益的20%，经营期资本化率为8%；办公楼售价为每平方米建筑面积10000元。由于某种原因，该在建工程的业主想将其转让出去，假设在建工程转让不影响工期。试利用上述资料，采用动态分析法估计该在建工程于2017年9月1日的正常购买价格。
相似考题
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第1题：
某在建工程为框架结构，开工于2006年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2007年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年（18个月），还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，在建成前半年开始投入广告宣传等销售费用。请利用上述资料采用现金流量折现法测算该在建工程2007年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为9%，折现率为13%)。
【解】
设该在建工程的正常购买总价为V:
答案：解析：
-
第2题：
本次评估范围为xx商业大厦在建工程一一土建部分，账面值为62900000元。其中，建安工程费60000000元，前期费2500000元，管理费400000元。前期费用在期初一次性投入i建安工程费用和管理费在建设期均匀投入。在建工程已取得详细的规划许可证和施工许可证。大厦为钢结构，建筑面积24000.5平方米(其中，地上18500平方米)，地上11层，地下l层，建筑高度50米。截至评估基准日，该大厦土建已基本完工，现在室内装修中。根据类似工程结构及规模，建设周期为1年。利率为4.35%，利润率为3.5%。请使用重置核算法评估该在建工程的价值。答案：解析：资金成本=前期费用×利率×1+(建安工程费用+管理费)×利率×1+2=2500000×4.35%×1+(60000000+400000)×4.3511毛×1+2=108750+1313700=1422450(元)
利润=62900000×3.5%=2201500(元)
在建工程评估值=巳支付费用+资金成本+利润=62900000+1422450+2201500=66523950(元)@## -
第3题：
某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。答案：解析：设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建完成后的总价值
(3)续建总费用=
=2142.86万元。
(4)销售费用=万元=146.09万元。
(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。
(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。
(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，V=1903.16万元。
(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 假设开发法的基本公式 -
第4题：
某地拟建一幢建筑面积为2500m2。已知建筑面积为2700m2的类似工程预算成本为216万元，其直接费占预算成本的80%。拟建工程和类似工程地区的直接费和间接费差异系数分别为1.2和1.1，利税率为10%，则利用类似工程预算法编制该拟建工程概算造价为()万元。A:246.4
B:259.6
C:287.4
D:302.8答案：B解析：综合调整系数=80%*1.2+20%*1.1=1.18；类似工程预算单方成本=216/2700=0.08（万元/m2）；该拟建工程概算造价=0.08*1.18*(1+10%)*2500=259.6（万元）。 -
第5题：
在土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）
- A、地价+建筑费
- B、地价+建筑费+专业费
- C、地价+建筑费+专业费+利息
- D、地价+建筑费+利息
正确答案:B -
第6题：
计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案: (1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99% -
第7题：
物业服务费测算方法是以（）即可得出单位面积物业服务费标准。
- A、物业服务支出总额除以该物业总建筑面积
- B、物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积
- C、物业服务费总额除以该物业总建筑面积
- D、物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积
正确答案:D -
第8题：
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。 该综合楼住宅部分每层的建筑面积为（ ）㎡。
- A、2916.67
- B、3250.00
- C、3437.50
- D、3500.00
正确答案:B -
第9题：
混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。（）
正确答案:正确 -
第10题：
多选题甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以2500万元依法取得了1h㎡综合用地的土地使用权。该地块地上容积率为6，建筑密度为50%，可建一幢16层的商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼1-4层为建筑面积相同的商业用房，5～16层为建筑面积相同的住宅;办公楼总建筑面积5000㎡，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造。假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%。乙公司依法与甲公司签订土地使用权转让合同，购买办公用地使用权进行自建，成交价格为500万元。在建办公楼时，乙公司以抵押方式向丙商业银行贷款400万元，另从私人手中借得部分资金，乙公司应要求对所抵押的在建工程办理保险，并与丁财产保险公司签订了保险合同。 甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。A典型合同
B双务合同
C主合同
D从合同
正确答案： A,B解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。正确答案： (1)项目总开发价值：
①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
(2)项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016(万元)
②建造成本：297000×4500=133650(万元)
③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
④管理费：
a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
C.管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
⑥财务费用：
a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
C.财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
(3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
(4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%解析： 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】 -
第12题：
单选题某地拟建一幢建筑面积为2500㎡办公楼。已知建筑面积为2700㎡的类似工程预算成本为216万元，其直接费占预算成本的80%。拟建工程和类似工程地区的直接费和间接费差异系数分别为1.2和1.1，利税率为10%，则利用类似工程预算法编制该拟建工程概算造价为( )万元。A246.4
B259.6
C287.4
D302.8
正确答案： A解析： -
第13题：
某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2
销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元
答案：解析：改错如下：
-
第14题：
评估对象是一块"三通一平"的建设用地;土地总面积10000平方米，且土地形状规则;规划许可用途为商迦和居住，容积率≤5，建筑密度≤40％;土地使用年限从士地使用权出让时起50年。
(1)通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下:①用途为商业与居住?昆合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000平方米。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层。其中，1-2层的建筑面积相同，均为3000平方米，适宜为商业用途;3-18层的建筑面积相同，均为2750平方米，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000平方米，居住用途的建筑面积为44000平方米。
(2)预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2019年10月1日建成。
(3)根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20％需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。
(4)建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下:第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3%，在建成前半年开始投入至全部售完为止;其他销售税费为总价值的6%。折现率选取14％。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。
要求:评估该块土地于2016年10月1日出让时的正常购买价格。答案：解析：1:该块土地属于待开发房地产，适用剩余法进行估价。
说明:因为销售费用在建成前半年开始投入至全部售完为止(即从第2.5年到4年)，因此整个销售期为1.5年，假设各年的投入是集中在各年的年中，因此期中投入为O.75年时投入，整个开发期到第4年结束，此时距估价时点有3.25年(4-O.75)的时间，因此折现时间为3.25。
(4)其他销售税费。
其他销售税费=8829.33×6%=529.76(万元)
(5)购地税费。
购地税费总额=总地价×3%
(6)总地价。
总地价=8829.33-6921.54-268.47-529.76-总地价×3%
总地价=1077.24(万元)
(7)评估结果
以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，该块土地在2016年10月1日出让时的正常购买价格的测算结果为:总地价1077.24万元，单位地价1077.24元/平方米，楼面地价215.45元/平方米。 -
第15题：
某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。答案：解析：旧的房地成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）计算土地重新购建价格
土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
（2）计算建筑物重新购建价格
设建筑物重新购建价格为V，则
建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
销售费用＝V×3%
投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
销售税费＝V×5%
开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
解得：V＝5118.78（元/m2）
（3）计算建筑物折旧
可修复部分，就是修理费用50000元
不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
物质折旧总和为3128849.90元
（4）该房地产成本价格
＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
＝5621580＋30712680－3128849.90
＝33205410.0（元） -
第16题：
某在建工程开工于2001年3月1日，用地面积为2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用权年限从2001年3月1日起50年。土地取得费为楼面地价1000元/平方米，该公寓正常建设期为2年，建造费用为2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已经投入预计建设费用的45%。估计该公寓开发项目可以按期完成，建成后出租的租金预计为80元/建筑平方米〃月，可出租面积为总建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租经营费用为收入的30%。购买该在建工程应交纳税费为购买价格的4%。试估算该在建工程2001年9月1日的价格。折现率为10%。
略 -
第17题：
企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／米2，公寓售价为4500元／米2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／米2，公寓为1800元／米2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税税率为售价的5.5%。 宗地地价是指具体宗地在某一期日的（）价格。
- A、土地抵押权
- B、土地使用权
- C、土地租赁权
- D、土地所有权
正确答案:B -
第18题：
以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服 务费标准。
正确答案:正确 -
第19题：
土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）。
- A、地价＋建筑费
- B、地价＋建筑费＋利息
- C、地价＋建筑费＋专业费＋利息
- D、地价＋专业费＋建筑费
正确答案:D -
第20题：
企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／m2，公寓售价为4500元／m2，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／m2，公寓为1800元／m2，在建筑期间，建筑费及专业费第一年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5．5％，开发利润为总售价的15％，销售税率为售价的5．5％。 该宗地在规划条件下的总地价为（）万元。
- A、12253.59
- B、13460.85
- C、11538.69
- D、12760.47
正确答案:A -
第21题：
问答题［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。正确答案：解析： -
第22题：
多选题物业服务费测算方法是以（ ）即可得出单位面积物业服务费标准。A物业服务支出总额除以该物业总建筑面积
B物业服务支出总额除以该物业可收费总建筑面积
C物业服务费总额除以该物业总建筑面积
D物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积
正确答案： B,A解析：
物业服务费的测算中，物业服务费单价的计算是：以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。 -
第23题：
单选题土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（）。A地价＋建筑费
B地价＋建筑费＋利息
C地价＋建筑费＋专业费＋利息
D地价＋专业费＋建筑费
正确答案： D解析： 暂无解析
