某公司2年前租赁某写字楼中的500平方米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（　）万元。A.98.8 B.592.81　 C.691.61　 D.667.22

报酬率的求法。求取报酬率的方法有两种：累加法和市场提取法。

假设开发法的扣除项目的内容。假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得的利润来求取估价对象价值的方法。

应用假设开发法评估时，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。
由于该写字楼的运营费用为毛租金的40%，所以该写字楼每月的运营费用应为：50*40%=20（元/平方米），则该写字楼建成后的年净收益为：（50*90%-20）*12=300（元/平方米）。
求取报酬率的基本方法主要有累加法和市场提取法。累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法；市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。
该写字楼建成后的价值为：设V为房地产的收益价格；A为年净收益；Y为报酬率；n为收益年限。则V=A/Y[1-1/(1+Y)ⁿ]=(50*90%-20)*12/8%*[1-1/(1+8%)⁴⁵≈3633（元/平方米）。

本题考查的是承租人权益价值。剩余租赁期为5－2＝3（年），承租人权益价值＝[（65－50）/7%]×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。P99。

甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000㎡的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间（50年－5年－14年）采用市场租金计算；二是乙方3000㎡建筑面积29年（50年－5年－16年）的收益价值。
（1）甲方2000㎡的收益价值V1为为：

＝7288918.083＋4350013.621＝11638931.7（元）。
（2）乙方3000㎡建筑面积29年的收益价值V2为：

（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝17314711.21（元）。

由题意可知，现在的承租人权益价值V=A/Y［1－1/（1+Y）n］=（3.5－3）×365×500/6%×［1－1/（1+6%）18］=98.80（万元）。

承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。其评估价值为按租赁合同约定的租金与市场租金的差额所评估的价值。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系为：无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。
根据题意得：

收益法的计算。100*12*90%-100*12*40%=600元/平方米。

V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]
根据题意已知：
A＝（100－75）× 500×12＝150000（元）
Y＝10%
n =10－3＝7（年）
将上述数字代入公式中计算如下：
V＝150000/10%[1－1/（1＋10%）7]
＝73.03（万元）

考点:净收益测算应注意的问题。V＝A/Y[1－1/（1＋Y）n]，其中A＝（1800－1500）×800×12＝288万；Y＝10%；n＝15－2＝13。V＝288/10%[1－1/（1＋10%）13]＝2045.77万元。

本题考查的是净收益测算应注意的问题。
　　年租金优惠（3.5－3）×365×500＝91250（元）；
　　还有18年租期，报酬率为6%；
　　承租人权益价值＝



＝98.8（万元）。

解：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。



（1）甲方2000m2的收益价值V1，
　　价值时点之后14年内租约租金现值＝1000×（1－30%）×100%×2000/16.64%×[1－1/1.16647]＝554.9（万元）
　　（注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，年利率为1.082－1＝16.64%）
　　14年后的31年（15年－45年）的市场租金现值＝500×（1.02）15－1×（1－30%）×100%×2000/
　　（8%－2%）×[1－（1.02/1.08）31]/1.0814＝435.0014（万元）
　　V1＝554.9＋435.0014＝989.9（万元）
　　（2）乙方3000m2（17－45年）29年的收益价值V2，
　　V2＝[500×（1＋2%）17－1×（1－30%）×100%×3000/（8%－2%）×[1－[（1.02/1.08）29]/1.0816＝567.58（万元）
　　（3）甲方权益的合理价格＝V1＋V2＝1557.48（万元）
『答案解析』
　　收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。

本题考查的是净收益测算应注意的问题。A＝（350－300）×500×12＝30（万元）。V＝30/10%[1－1/（1+10%）8]＝160.05（万元）。