估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（　　）元/m2。 表1　5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数

本题考查可比实例的选取。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数的计算。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E：100/（100-3）=100/97。
本题考查市场状况调整系数计算。交易日调整系数为：例A的成交日期是2002.11.30，我们要估价时点是2003年8月31日，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2002年11月30日至2003年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)⁴，所以可比实例A=(1+1%)⁴。
本题考查房地产状况调整系数计算。因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有：可比实例A=100/[100*1/3+(100-2)*1/3+(100-4)*1/3]=100/98可比实例C=100/[(100+3)*1/3+(100+2)*1/3+(100-2)*1/3]=100/101可比实例E=100/[100*1/3+(100-1)*1/3+（100+1）*1/3]=100/100。

可比实例的选取应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是被估价房地产的类似房地产；(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合；(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点；(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

本题考查可比实例的选择。选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。
本题考查市场法估价的公式。
本题考查交易情况修正系数。交易情况修正系数为：可比实例A：100/(100+2)=100/102；可比实例C：100/100；可比实例E:100/(100-3)=100/97。
本题考查交易日调整系数。交易日调整系数为：例A的成交日期是2009.11.30，我们要估价时点是2010年8月31日，以2009.11.30作为基点，中间隔了9个月的时间，但题中明确告诉我们，前5个月，从2009年11月30日至2010年4月30日这5个月的市场价格不变，以后才是每月增1%，所以前五个月不变不作调整，后四个月调整应该为(1+1%)⁴，所以可比实例A交易日调整系数为(1+1%)⁴。

可比实例成交价格乘以交易情况修正系数等于可比实例正常价格

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。

V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。

由题意，该房地产中建筑物的现值计算为：

本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。

解
此题意在考察市场法中交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整的方法，属于掌握的范畴。在进行计算时只要按部就班、依次进行计算就行，难度不大。掌握此题的关键在于计算公式必须熟悉，计算时间指数要细心，系数中的比值切忌颠倒，平时多加强练习。计算过程：
该商品住宅楼2007年8月31日的正常市场价格测算如下。
(1)测算公式：
比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数
(2)求取交易情况修正系数：



(3)求取交易日期调整系数。



(4)求取房地产状况调整系数。



⑤求取比准价格(单价)VA、VB、VC：
VA＝5000×1.02×2.118×0.939＝10 142.89(元/m2)
VB＝5200×1×1.588×0.971元/m2＝8018.13(元/m2)
VB＝4900×0.99×1.17×1.042元/m2＝5914.05(元/m2)
⑥将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则
估价对象价格(单价)＝(10142.89+8018.13+5914.05)/3＝8025.02元/m2

选取的可比实例应符合的条件有：成交日期应接近估价时点，成交价格应尽量为正常价格。
估价对象价值=可比实例成交价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数。
8月：5000*(1-2%)=4900（元/米²），9月：4900*(1-5%)=4655（元/米²）。
10层：5000/(1+1%)=4950.49（元/米²），9层：4950.49/(1+1%)=4901.48（元/米²），8层：4901.487(1+1%)=4852.95（元/米²）。

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m²）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)³=4852.95(元/m²)。

选取的可比实例应符合以下要求：①可比实例房地产应是估价对象的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。
可比实例成交日期与被估房地产不同，故要进行交易日期的调整；可比实例楼层与被估房地产不同，所以要进行房地产状况调整。
可比实例在估价时点的价格=可比实例在其成交日期的价格*成交日期的下一时期的价格指数*估价时点时的价格指数，故调整后价格=5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/平方米）。
调整后价格=5000/(1+1%)/(1+1%)/(1+1%)≈4852.95（元/平方米）。

本题考查比准价格的计算。5000÷(1+0.01)3=4852.95(元／㎡)。

本题考查选取可比实例应符合的条件。除CD选项所列应符合的条件外，还包括可比实例房地产应是被估房地产的类似房地产；可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
本题考查对可比实例成交价格的处理。本题中可比实例成交日期为2010年8月1日，而被估房地产为2010年10月1日的市场价值，所以要进行交易日期的调整；被估房地产为8层，而可比实例为11层，所以要进行房地产状况调整。
本题考查比准价格的计算。5000*(1-2%)*(1-5%)=4655（元/m²）。
本题考查比准价格的计算。5000/(1+0.01)³=4852.95(元/m²)。

V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；
V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；
V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。

估价对象是整个住宅小区，还是其中一幢住宅楼或一幢住宅楼中的一套住房，对区位状况的界定是不同的。如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层。

考点:统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格＝卖方实得金额。
（1）建立比较基础。该宗交易正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率），即该宗交易正常负担下的价格＝约定成交价格/（1－5%）；约定成交价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）；
（2）交易情况修正。正常价格×（1－8%）＝约定成交价格，即正常价格＝该宗交易正常负担下的价格×（1－5%）/（1－8%）＝103.26%。

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S％（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S％；低时，为-S％），则有：可比实例正常价格×（1±S％）=可比实例成交价格，因此有

根据题意，甲可比实例比较价值=8000×100/（100－2）=8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值=7800/（1－6％）=8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值=8300－200=8100（元/m2），估价对象比较价值=8163.27×0.4+8297.87×0.2+8100×0.4=8164.88（元/m2）。