在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（　　）。A．用途 B．区位 C．建筑规模 D．建筑档次 E．房地产开发企业

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：
　（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
　　理由：根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
　　（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
　　理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。
　　（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
　　理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
　　（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
　　理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

本题考查的是假设开发法概述。在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度，主要取决于以下两个预测：（1）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式；（2）是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。

考点:假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。

运用假设开发法估价的步骤：①调查了解待开发房地产的状况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。
2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。
3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。
4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。

在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即价值时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。

运用假设开发法估价的步骤：①调查了解待开发房地产的状况；②选择最佳的开发利用方式；③估算开发经营期；④预测开发完成后的房地产价值；⑤预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。