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咨询公司在为北京某港资房地产企业进行总体经营环境分析时，下列因素不需要考虑的是（ ）。A．香港金融机构受金融危机影响，出现提前收回贷款的倾向B．中国GDP增长率呈快速上升趋势C．国内某大型房地产企业推行定制化开发模式D．北京市住房公积金可按月提取
题目
咨询公司在为北京某港资房地产企业进行总体经营环境分析时，下列因素不需要考虑的是（ ）。
A．香港金融机构受金融危机影响，出现提前收回贷款的倾向
B．中国GDP增长率呈快速上升趋势
C．国内某大型房地产企业推行定制化开发模式
D．北京市住房公积金可按月提取
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第1题：
以下选项中,属于股权型房地产投资基金的投资方式的是()。A.入股房地产开发项目公司
B.定向贷款给房地产企业
C.向房地产企业提供担保
D.收购商业中心并经营
正确答案：A
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第2题：
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：
1．房地产贷款项目评估有什么特点?
2．房地产贷款项目评估包含哪些内容?
正确答案：
1．房地产贷款项目评估的特点：
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2．房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分。综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：
第一章借款企业资信评估
第二章项目概况评估
第三章市场分析
第四章项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章项目进度与资金运用评估
第六章项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章不确定性分析
第八章贷款风险评估
第九章结论与建议 -
第3题：
银行个人住房贷款业务的合作机构有（ ）。A.担保公司
B.证券公司
C.房地产开发企业
D.房地产经纪公司
E.资产评估公司答案：C,D解析：对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作机构是房地产开发商；对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作机构是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人与被代理人的关系。 -
第4题：
某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是（ ）。A．市场集中化
B．选择专业化
C．产品专业化
D．市场专业化答案：A解析：目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化；②选择专业化；③产品专业化；④市场专业化；⑤全面覆盖；⑥大量定制。其中，市场集中化是企业只选择一个细分市场。通过集中营销，企业能更清楚地了解细分市场的需求，从而树立良好的信誉，在细分市场上建立巩固的市场地位。同时企业通过生产、销售和促销的专业化分工，能提高经济效益。 -
第5题：
个人公积金住房贷款中，贷款银行主要的合作机构为（ ）。A.房地产开发商
B.政府设立的住房置业担保机构
C.房地产经纪公司
D.住房公积金管理中心答案：D解析：公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金货款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。由定义可以看出，住房公积金管理中心是贷款银行的主要合作机构。? -
第6题：
一手房个人住房贷款中，较为普遍的贷款营销方式是银行与( )合作。
A.房地产经纪公司
B.房地产开发公司
C.公积金中心
D.住房置业担保公司答案：B解析：商业性个人一手住房贷款中较为普遍的贷款营销方式是银行与房地产开发商合作的方式。对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司。 -
第7题：
下列房地产开发企业，不属于按企业功能分类的是( )。A.中外合资房地产开发公司
B.房地产开发兼营公司
C.房地产开发项目公司
D.房地产开发专营公司答案：A解析：房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。按照企业功能分为：房地产开发专营公司、房地产开发兼营公司和房地产开发项目公司。选项A属于按企业注册资金来源划分的企业类别。 -
第8题：
按照贷款用途，房地产贷款一般分为（ ）。A.房地产开发贷款
B.个人住房贷款
C.公积金贷款
D.个人住房组合贷款
E.商业贷款答案：A,B解析：房地产贷款按贷款用途，可分为：①房地产开发贷款；②个人住房贷款。个人贷款产品从货款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。根据贷款性质，个人住房贷款分为商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。 -
第9题：
(2014真题) 下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（）。A.住房抵押贷款
B.商品房开发贷款
C.住房公积金贷款
D.房地产开发企业发行股票答案：D解析：本题考查的是房地产金融活动。房地产发行股票属于直接融资方式。 -
第10题：
在选择经营模式时，房地产经纪企业考虑的主要因素是企业规模、规模化经营方式和（ ）。A.经纪企业类型
B.组织结构
C.资金实力
D.市场环境答案：B解析：房地产经纪机构经营模式的选择包括：①组织结构的选择。房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。②企业规模的选择。房地产经纪机构对企业规模的选择，首先要遵循规模经济的一般原理，其次要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程度：信息资源、人力资源和管理水平。③规模化经营方式的选择。与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。 -
第11题：
下列属于直接房地产金融的是（）。
- A、政府发行住房建设债券
- B、住房公债
- C、房地产开发短期流动贷款
- D、房地产开发企业的自营贷款
- E、房地产企业发行的股票
正确答案:A,B,E -
第12题：
多选题咨询公司受某房地产公司委托，对其外部经营环境进行了分析。经过调查，该咨询公司认为其外部环境有下列特征：该房地产公司所处的城市经济发展水平较高，人口稠密，外来移民大量涌入，人均收入位居全国前列。考虑到国人都有购房置业的习惯，所以该咨询公司认为该市的房地产业发展前景良好。在以上分析中，该咨询公司涉及到了总体经营环境分析中的因素包括（ ）。A人口因素
B经济因素
C政治、政策和法律因素
D社会文化因素
E技术因素
正确答案： D,E解析： 企业外部环境中的总体经营环境包括的因素有:人口、经济、政治/政策、社会文化、技术、和全球环境。咨询公司对该房地产公司的经营环境分析涉及到了经济因素、人口因素和社会文化因素。 -
第13题：
咨询公司受某房地产公司委托，对其外部经营环境进行了分析。经过调查，该咨询公司认为其外部环境有下列特征：该房地产公司所处的城市经济发展水平较高，人口稠密，外来移民大量涌入，人均收入位居全国前列。考虑到国人都有购房 置业的习惯，所以该咨询公司认为该市的房地产业发展前景良好。在以上分析中，该咨询公司涉及到了总体经营环境分析中的因素包括（ ）。
正确答案：ABD
本题考查咨询人员对企业外部环境因素。在本题中，咨询公司的分析涉及到了经济因素、人口因素和社会文化因素。 -
第14题：
住房公积金管理活动属于( )。A.房地产开发经营B.物业管理C.房地产中介服务S住房公积金管理活动属于（ ）。
A.房地产开发经营
B.物业管理
C.房地产中介服务
D.其他房地产活动
正确答案：D
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第15题：
下列房地产贷款中，通常采用按月等额本息还款方式的是（） 。A.土地一级开发贷款
B.房地产开发贷款
C.保障性住房建设贷款
D.个人住房贷款答案：D解析：个人住房贷款的还款方式有按月等额本息还款方式和按月等额本金还款方式。 -
第16题：
住房公积金管理活动属于（）。A.房地产开发经营
B.物业管理
C.房地产中介服务
D.其他房地产活动答案：D解析：房地产业由房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动5个行业中类组成。其中，其他房地产活动包括住房公积金管理活动；土地管理活动；房屋拆迁活动；房地产交易管理活动；房屋产权登记管理等活动；不包括房地产行政主管部门的活动。 -
第17题：
对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是（ ）。A.房地产开发商
B.房地产经纪公司
C.房屋贷款者
D.房地产咨询机构答案：A解析：对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产开发商。 -
第18题：
下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。A.上调住房抵押贷款利率
B.收紧房地产开发贷款
C.开征房地产持有环节的税收
D.增加土地供应答案：B解析：本题考查的是金融制度政策。选项A上调贷款利率，增加购买成本负担，减少购买，从而导致房地产价格下降；选项C开征持有环节税，对挤压房地产泡沫，很给力，导致价格下降；选项D增加供给，降低价格。 -
第19题：
按照开发经营范围划分，房地产开发企业包括（ ）。A.外资房地产开发企业
B.内资房地产开发企业
C.全国性房地产开发企业
D.区域性房地产开发企业
E.房地产开发专营公司
答案：C,D解析：按照开发经营范围划分，房地产开发企业包括全国性房地产开发企业和区域性房地产开发企业。 -
第20题：
下列房地产融资方式中，属于直接融资方式的是（ ）。A．住房抵押贷款
B．商品房开发贷款
C．住房公积金贷款
D．房地产开发企业公开发行股票答案：D解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。资金供给者是直接贷款人，资金需求者是直接借款人。直接融资的优点在于：利于资金供求双方直接联系；②促进资金使用效益的提高；③有利于筹集长期投资资金，包括发行长期债券和发行股票。ABC 三项属于间接融资方式。 -
第21题：
下列关于住房公积金的做法正确的是（ ）A.某大型企业对于其在职职工按照是否已有住房，选择性缴存住房公积金
B.某大型企业不给职工办理住房公积金账户设立手续，被工商部门责令限期办理
C.某大型企业住房公积金全部由职工缴存构成，企业完全不负担
D.某大型企业所在地的住房公积金贷款的利率低于商业性贷款答案：D解析：住房公积金具有以下性质：(1)普遍性。城镇在职职工，无论其工作单位性质如何、家庭收入高低、是否已有住房，都必须按照《住房公积金管理条例》的规定缴存住房公积金。
故A选项错误。
(2)强制性(政策性)。单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，住房公积金的管理中心有权力责令限期办理，逾期不办理的，可以按《住房公积金管理条例》的有关条款进行处罚，并可申请人民法院强制执行。
故B选项错误。
(3)福利性。除职工缴存的住房公积金外，单位也要为职工交纳一定的金额，而且住房公积金贷款的利率低于商业性贷款。
故C选项错误，D选项正确。
(4)返还性。职工离休、退休，或完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系，户口迁出或出境定居等，缴存的住房公积金将返还职工个人。 -
第22题：
下列各项中，属于房地产统计范畴的是（）。A．房地产开发经营
B．房地产中介服务
C．物业管理
D．房地产行政主管部门
E．住房公积金管理答案：A,B,C,E解析： -
第23题：
单选题咨询公司在为北京某港资房地产企业进行总体经营环境分析时，下列因素不需要考虑的是（ ）。A香港金融机构受金融危机影响，出现提前收回贷款的倾向
B中国GDP增长率呈快速上升趋势
C国内某大型房地产企业推行定制化开发模式
D北京市住房公积金可按月提取
正确答案： D解析： ABD三项均属于总体经营环境分析中的经济因素，C项属于行业环境因素。