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用收益还原法算题某临街店铺占地面积为300㎡，建筑物面积为600㎡，建筑物重置成本为1200元/㎡，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1．5%，房产税为房屋原值的70%的1．2%，则房地产年房地纯收益为（ ）万
题目
某临街店铺占地面积为300㎡，建筑物面积为600㎡，建筑物重置成本为1200元/㎡，耐用年限50年，已使用10年，残值为0。每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10%，维修费为房屋重置价的2%，保险费率为1．5%，房产税为房屋原值的70%的1．2%，则房地产年房地纯收益为（ ）万
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第1题：
某房地产公司于2000年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2002年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。
评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积为1 000平方米，建筑面积为1 800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
要求：试根据以上资料评估该宗地2003年1月土地使用权的市场价值。
正确答案：
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×l 800×(1-10%)=972 000(元)
(2)计算总费用。
①年管理费=972 000×3%=29 160(元)
②年维修费=2 500×1 800×1.5%=67 500(元)
③年税金=25 × 1 800=45 000(元)
④年保险费=2 500 ×1 800×0.2%=9 000(元)
年总费用=①+②+③+④=29 160+67 500+45 000+9 000=150 660(元)
(3)计算房地产纯收益。 房地产纯收益=年总收益-年总费用=972 000-150 660=821 340(元)
(4)计算房屋纯收益。
①计算年(折旧费)贬值额。年(折旧费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回(注：如计算残值，也可以)。 年(折旧费)贬值额
②计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价一年(折旧费)贬值额×已使用年数
=2 500×1 800-93 750×1
=4 406 250(元)
③计算房屋纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4 406 250×8%=352 500(元)
(5)计算土地纯收益。
土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821 340-352 500=468 840 (元)
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为：
50-3=47(年)
P=
=7 308 760(元)
单价=7 308 760÷1 000=7 309(元/平方米)
(7)评估结果。本宗土地使用权在2003年1月的土地使用权市场价值为7 308 760元，单价为7 309元/平方米。 -
第2题：
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
正确答案：C
-
第3题：
4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：
第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
正确答案：A
-
第4题：
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。已知土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。A.43
B.112.5
C.123.3
D.150答案：C解析：本题考查的是剩余技术。建筑物的净收益＝100×80％×8%＝6.4（万元），土地的净收益＝10－1－6.4＝2.6（万元），土地的价格＝2.6／6％＝43.33（万元），该宗房地产的现值＝建筑物的现值＋土地价格＝100×80％＋43.33＝123.3（万元）。 -
第5题：
某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。要求：计算各部位的损耗率。答案：解析：(1)各部位的损耗率：
主体部位的损耗率＝修复费用/重置价值×100%＝15/(200－60－60)×100%＝18．75%
装修部位的损耗率＝已使用年限/经济耐用年限×100%＝2/8×100%＝25%
设备部位的损耗率＝10/15×100%＝66．67%
(2)房屋的成新率：
主体部位造价占房屋重置成本的百分比＝80/200×100%＝40%
装修部位造价占房屋重置成本的百分比＝60/200×100%＝30%
设备部位造价占房屋重置成本的百分比＝60/200×100%＝30%
房屋成新率＝1－(40%×18．75%＋30%×25%＋30%×66．67%)＝65% -
第6题：
某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年;设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。计算各部位的损耗率和房屋的成新率。
答案：解析：各部位的损耗率：
主体部位的损耗率=修复费用/重置价值×100%=15/(200-60-60)×100%=18.75%
装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限×100%=2/8×100%=25%
设备部位的损耗率=10/15×100%=66.67%
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第7题：
某公司1994年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/m2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
正确答案: （1）根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；采用客观收益，以30元/月计年总收益：30×450×12=162000（元）
（2）通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；年税金：20×450=9000（元）年管理费：162000×5%=8100（元）年维修费：1500×450×3%=20250（元）年保险金：1500×450×0.3%=2025（元）年折旧费：1500×450/49=13775.5（元）年总费用：9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）
（3）将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=（房屋重置价-年折旧费×已使用年限）×房屋还原率=（1500×450-13775.5×3）×6%=38020.4（元）
（4）用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）
（5）计算1998年11月的土地价格。土地总价：P=a/r［1-1/（1+r）n］式中，P为土地总价，a为土地纯收益，r为土地还原率，n为土地收益年限。本题中，P=70829.1/5%×［1-1/（1+5%）46］=1266429.0（元） -
第8题：
计算题：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。
正确答案: (1)年租金收入
2.5×12=30(万元)
(2)计算年经营费用
①房地产税=30×12%=3.6(万元)
②管理费=30×5%=1.5(万元)
③房屋原值=1000×3000=300(万元)
④修缮费=300×2%=6(万元)
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)
(4)该写字楼套间的价格
=137.099 -
第9题：
有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。
- A、2.52
- B、2.50
- C、2.53
- D、2.62
正确答案:A -
第10题：
问答题计算题：某写字楼套间建筑面积1,000平方米，使用年限30年，该写字楼每月租金2.5万元。据调查，该写字楼造价为3,000元/平方米，家具设备原值10万元，耐用年限10年，残值率2%。据有关规定，房地产税为年租金的12%，管理费为年租金的5%，修缮费为房屋原值的2%，保险费为房屋原值的3‰，资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。正确答案： (1)年租金收入
2.5×12=30(万元)
(2)计算年经营费用
①房地产税=30×12%=3.6(万元)
②管理费=30×5%=1.5(万元)
③房屋原值=1000×3000=300(万元)
④修缮费=300×2%=6(万元)
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)
(4)该写字楼套间的价格
=137.099解析： 暂无解析 -
第11题：
单选题某建筑物占地面积为1500平方米，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为0，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物的现值为（ ）万元。[2007年真题]A300
B257
C900
D943
正确答案： D解析： 由容积率=总建筑面积/土地总面积，则总建筑面积=容积率×土地总面积=4×1500=6000（平方米），则建筑物重置总价=2000×6000=12000000（元），建筑物折旧=12000000×（1-残值率）×已使用年限÷经济耐用年限=12000000×（1-0）×15÷60=3000000（元），建筑物现值=建筑物重置总价-建筑物折旧=12000000-3000000=9000000（元）=900（万元）。 -
第12题：
多选题某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 与一般商品相比，土地价格具有明显的（）。A同一性
B地区性
C个别性
D可变性
正确答案： A,B解析： 暂无解析 -
第13题：
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
正确答案：
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第14题：
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
正确答案：A
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第15题：
评估对象为6层砖泪结构办公楼，土地总面积500平方米，房屋建筑面积1500平方米，月租金4.5万元，假设建筑物的资本化率为10%，耐用年限为60年，土地资本化率为8%，管理费以年租金的3%计，维修费以房屋现值的1.5%计，房租损失准备费按半月租金计，保险费按房屋现值3%0计，房产税为租金收入的12%，土地使用税每年每平方米2元，综合税率为5.5%，建筑物尚可使用年限为50年，土地使用权年限为40年，建筑物价值依成本法求得为120万元。
要求:评估该房屋基地使用权价值。答案：解析：用收益法评估该房屋基地使用权价值。
(1)计算年有效总收入。
年有效总收入=45000×12-45000÷2=517500(元)
(2)计算年运营费用。
①管理费=45000×12×3%=16200(元)
②修缮费=1200000×l.5%=18000(元)
③保险费=1200000×3‰=3600(元)
④房产税=45000×12×12%=64800(元)
⑤附加税=45000×12×5.5%=29700(元)
⑥土地使用税=500×2=1000(元)
⑦年运营费用=16200+18000+3600+64800+29700+1000=133300(元)
(3)计算房地产纯收益。
房地产纯收益=517500-133300=384200(元)
(4)计算土地纯收益。
①房屋纯收益=1200000×10%=120000(元)
②土地纯收益=384200-120000=264200(元)
(5)计算土地使用权价值。
土地单价=3150483+500=6301(元/平方米)
本宗土地使用权的评估值为3150483元，单价为每平方米6301元。 -
第16题：
某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，经济耐用年限为60年，残值率为0。评估基准日，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米，建筑面积为1800平方米，现用于出租，每年实收租金为72万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3%，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房产税为每建筑平方米25元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。
要求：试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
答案：解析：(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益=50*12*1800*(1-10%)=972000（元）
(2)计算总费用。①年管理费=972000*3%=29160（元）②年维修费=2500*1800*1.5%=67500（元）③年税金=25*1800=45000（元）④年保险费-2500*1800*0.2%=9000（元）年总费用=①+②+③+④=29160+67500+45000+9000=150660（元）
(3)计算房地产纯收益。年房地产纯收益=年总收益-年总费用=972000-150660=821340（元）
(4)计算房屋纯收益。①计算年（折旧费）贬值额。年（折旧费）贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的，但是在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用者可使用的年期为48年(50-2)，并且不计残值，视为土地使用权年限届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。年（折旧费）贬值额=建筑物重置价使用年限=2500*1800÷48=93750（元）②计算房屋现值。房屋现值=房屋重置价-年（折旧费）贬值额*已使用年数=2500*1800-93750*1=4406250（元）③计算房屋纯收益。房屋年纯收益=房屋现值*房屋资本化率=4406250*8%=352500（元）
(5)计算土地纯收益。土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）
(6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为：50-3=47（年）P=468840/6%*[1-1/(1+6%)47]=7308760（元）单价=7308760/1000=7309（元/平方米）
(7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元，单价为7309元/平方米。
-
第17题：
某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。
要求：
1.计算各部位的损耗率。
2.计算房屋的成新率。答案：解析：1.各部位的损耗率：
主体部位的损耗率=修复费用/重置价值x 100% =15/（200 - 60 - 60） x 100% =18.75%
装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限x 100% = 2/8 X 100% =25%
设备部位的损耗率=10/15 X 100% =66.67%
2.房屋的成新率：
主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80/200 X 100% =40%
装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200 X 100% =30%
设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200 X 100% =30%
房屋成新率=1- （40% X 18.75% +30% X25% +30% X66. 67%） =65% -
第18题：
房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。预计该房地产尚可以使用10年。折现率为12％。计算该房地产的评估值。
略 -
第19题：
某房屋重置价为100万元，成新度70%，现用于出租，年租金收入和总费用分别为10万元和2万元，土地还原率6%，建筑物还原率8%，土地年纯收益为（）
- A、8万元元
- B、2.4万元
- C、3.8万元
- D、3.1万元
正确答案:B -
第20题：
某建筑物占地面积为450m2，容积率为1.4，耐用年限为60。已知该建筑物已使用10年，尚可使用40年，残值率为5%，重置价格为1800元/m2，折旧按平均年限折旧法计算，则该建筑物的现值为（）万元。
- A、91.85
- B、71.82
- C、86.18
- D、90.2
正确答案:A -
第21题：
某房屋的建筑面积为1500m2，1992年1月1日建成，已知市场上与该建筑物类似的房屋的重置价为2800元/m2，该房屋的耐用年限为50年，残值率为3%，若采用平均年限折旧法进行折旧，则该建筑物在评估日2003年1月1日的现值为（）万元。
- A、305.1
- B、330.4
- C、338.5
- D、340.2
正确答案:B -
第22题：
单选题某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答下面的问题（计算结果保留到整数位）。 房屋的年纯收益为（）元。A38020
B39570
C40350
D36280
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题某公司于2004年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块50年土地使用权，并于2005年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金一般为30元／米2（建筑面积），每年支付的土地税及房产税为20元／米2（建筑面积），支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元／米2，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。根据上述材料，回答以下几小题的问题。 该土地纯收益为（）元。A162000
B108849.5
C123979.6
D70829.1
正确答案： D解析： 暂无解析
