位于市区的某房地产开发企业（增值税一般纳税人）于2019年1月转让一栋已使用过8年的办公楼，签订的产权转移书据上注明含税转让收入600万元（该企业选择简易计税办法计税）。该办公楼购置原价为280万元，已计提折旧120万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本价为700万元，成新度折扣率为6成，可以扣除的与该房产转让有关的税金为2.13万元。则该房地产开发企业应缴纳土地增值税（ ）万元。A.48.79 B.49.47 C.47.43 D.0

（1）房屋及建筑物的评估价格＝12000×70%＝8400（万元）；
　　（2）转让环节缴纳的增值税＝（10000－8000）/1.05×5%＝95.24（万元）
　　（3）城建及教育费附加、地方教育附加＝95.24×（7%＋3%＋2%）＝11.43（万元）
　　（4）应纳印花税＝10000×0.05%＝5（万元）
　　（5）增值额＝（10000－95.24）－（8400+11.43＋5）＝1488.33（万元）。

与转让房地产有关的税金=600×0.5‰+（600-280）÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）=2.13（万元），扣除项目金额合计=700×60%+2.13=422.13（万元），不含增值税收入=600-（600-280）÷（1+5%）×5%=584.76（万元），增值额=584.76-422.13=162.63（万元），增值率=162.63/422.13×100%=38.53%，适用税率30%，该工业企业应缴纳土地增值税=162.63×30%=48.79（万元）。

转让办公楼时需要缴纳的增值税=1200×5%=60（万元），对应的城建税及附加=60×（7%+3%+2%）=7.2（万元），应缴纳的印花税=1200×0.5‰=0.6（万元）。
销售该办公楼的扣除项目金额=1400×50%+7.2+0.6=707.8（万元）
增值额=1200-707.8=492.2（万元）
增值率=492.2÷707.8×100%=69.54%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%
应纳土地增值税=492.2×40%-707.8×5%=161.49（万元）。

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的除增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=800-1000×60%-7.88=192.12（万元），增值率=192.12÷（1000×60%+7.88）×100%=31.60%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该企业转让办公楼应纳土地增值税=192.12×30%=57.64（万元）。

（1）该办公楼的评估价格=8000×60％=4800（万元）。
（2）该企业应纳增值税=12000／（1+5％）×5％=571．43（万元）。
转让自建不动产按照简易计税办法计算增值税时，用全额和5％的征收率价税分离计算。
（3）城建税及附加=571．43×（5％+3％+2％）=57．14（万元）。
印花税=12000×0．5％0=6（万元）。
可以扣除的税金及附加合计数=57．14+6=63．14（万元）。
（4）扣除项目金额合计数=4800+3000+63．14=7863．14（万元）。
（5）土地增值额=12000-571．43-7863．14=3565．43（万元）。
增值率=3565．43／7863．14×100％=45．34％，适用税率30％。
应纳土地增值税=3565．43×30％=1069．63（万元）。

评估价格=8500×70%=5950（万元）。

纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的增值税以外的税费作为扣除项目金额，增值额=500-800×50%-6.85=93.15（万元），增值率=93.15÷（800×50%+6.85）×100%=22.90%，增值额未超过扣除项目金额的50%，税率为30%，该公司转让办公楼应纳土地增值税=93.15×30%=27.95（万元）。

不含增值税收入＝4000－190.48＝3809.52（万元）
增值额＝3809.52－2045.05＝1764.47（万元）
增值率＝1764.47÷2045.05×100%＝86.28%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税＝1764.47×40%－2045.05×5%＝603.54（万元）

问题（1）：重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
　　问题（2）：计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格＝8000×60%＝4800（万元）
　　问题（3）：应纳增值税＝12000×5%＝600（万元）
　　应纳城市维护建设税＝600×5%＝30（万元）
　　应纳教育费附加和地方教育附加＝600×（3%＋2%）＝30（万元）
　　应纳印花税＝12000 ×0.5‰＝6（万元）
　　可扣除的税金＝30＋30＋6＝66（万元）
　　问题（4）：　计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝4800＋3000＋66＝7866（万元）
　　问题（5）：转让办公楼的增值额＝12000－7866＝4134（万元）
　　增值率＝4134÷7866×100%＝52.56%
　　应纳土地增值税＝4134×40%－7866×5%＝1260.3（万元）

1.计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格＝8500×60%＝5100（万元）
2.一般纳税人销售自建不动产，以取得的全部价款为计税依据计算增值税。
　　应纳增值税＝12600÷（1＋5%）×5%＝600（万元）
　　应纳城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加＝600×（5%＋3%＋2%）＝60（万元）
　　应纳印花税＝12600×0.5‰＝6.3（万元）
　　计算土地增值税时，增值税金额不得扣除。
　　计算土地增值税时可扣除的税金及附加合计＝60＋6.3＝66.3（万元）。
3.计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数＝5100＋3500＋66.3＝8666.3（万元）
4.应纳土地增值税的计算：
　　转让办公楼的增值额＝12600÷（1＋5%）－8666.3＝3333.7（万元）
　　增值率＝3333.7÷8666.3×100%＝38.47%
　　应纳土地增值税＝3333.7×30%＝1000.11（万元）

（1）该办公楼的评估价格=8000×60%=4800（万元）。
（2）该企业应纳增值税=12000/（1+5%）×5%=571.43（万元）
城建税及附加=571.43×（7%+3%+2%）=68.57（万元）
印花税=12000×0.5‰=6（万元）
可以扣除的税金及附加合计数=68.57+6=74.57（万元）。
（3）扣除项目金额合计数=4800+3000+74.57=7874.57（万元）。
（4）土地增值额=12000-571.43-7874.57=3554（万元）
增值率=3554/7874.57×100%=45.13%，适用税率30%
应纳土地增值税=3554×30%=1066.2（万元）。