下列不属于空置率的影响因素的是（ ）。A．租户支付租金的能力B．经营成本C．市场供求关系D．宏观社会经济环境

写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。

确定租金方案时，从理论上来说，租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。租金方案还会受到出租策略的影响。

空置率是准备出租但尚未出租的建筑面积占全部可出租面积的比例。空置率的变化受宏观经济环境、市场供求关系、租户支付资金能力等因素影响。

空置率是准备出租但尚未出租的建筑面积占全部可出租面积的比例。空置率的变化受宏观经济环境、市场供求关系、租户支付资金能力等因素影响。

本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。

本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关，所以准确估计某类物业的空置率，也不是一件很容易的事。参见教材P217。

影响铁路运价的因素 制定运价是一项复杂的工作，影响运价制定的因素很多，主要包括以下几方面： 1．运输成本。所以，以成本为基础制定运价，是运输业广泛采用的定价方法。 2．盈利水平。成本是制定运价的基础，盈利水平则是影响定价的重要因素，这主要表现在运价的制定通常是在运输成本基础上加成一定比例的利润。 3．市场供求关系。运输市场的供求关系是影响定价的重要因素。通常情况下，运输需求增加，运价应相应提高；运输需求减少，运价则相应降低。在市场经济不断发展、运输市场逐渐完善的情况下，根据市场供求关系变化确定和调整运价，是运价形成的一个重要特征。 4．运价政策。运输业是国民经济的基础产业，运输价格的制定一般要受国家宏观运价政策的指导和监控。在一定时间，国家对运价的管制可能较为严格，而在另一时间，对运价的管制可能相对宽松。因此，运价政策是影响运价制定和运价水平的重要因素。 运输企业定价应充分考虑以上各项影响因素，结合本企业（行业）内部条件和外部市场状况灵活变动价格。例如，铁路客货运可根据一年四季不同时期的运量变化情况适时调整运价水平，运输高峰期可适当提高价格，而低谷期则可及时降低运价。另外，对于不同运输对象，可根据不同情况制定一些差别运价，像旅游专列、球迷专列、快速货物运输等，可制定一些特定运价。对于合同运价，可考虑推行时间／服务运价结构，即运价按运输服务的时效性来确定。对于合同中规定的标准运送时间可确定标准运价，运输快了，托运人支付高于标准运价的运费；反之，运输慢了，托运人就支付低于标准运价的运费。标准运价需要双方共同商定，运送时间标准要相对合理。

市场租金是在商品租金的基础上，根据物业市场供求关系形成。该考点来自教材的第四章“物业租赁管理”中的第二节。

影响房屋租金的主要因素有房地产市场因素、房屋基本状况和房屋出租的具体情况。其中，房屋基本情况因素包括：①区位状况；②实物状况；③权益状况。

空置率是准备出租但尚未出租的建筑面积占全部可出租的比例。空置率的变化受宏观经济环境、市场供求关系、租户支付资金能力等因素影响。B选项中的经营成本属于房地产投资项目中的主要不确定性因素，不属于空置率的影响因素。

从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。参见教材P49。

房屋租金可分为成本租金、商品租金、市场租金。市场租金是在商品租金的基础上，根据供求关系而形成的。