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论述假设开发法的估价步骤？
题目
论述假设开发法的估价步骤？
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第1题：
以下()项目适合用假设开发法估价。A:普通住宅
B:在建工程估价
C:标准厂房
D:农地答案：B解析：本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。 -
第2题：
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法答案：B解析：本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。 -
第3题：
当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（ ）答案：对解析：考点:假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。 -
第4题：
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。
正确答案:正确 -
第5题：
简述假设开发法估价程序。
正确答案: （一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格 -
第6题：
房地产开发估价中，以下（）项目适合用假设开发法估价。
- A、普通住宅
- B、在建工程估价
- C、标准厂房
- D、农地
正确答案:B -
第7题：
假设开发法适用于具有收益能力的房地产的估价。（）
正确答案:错误 -
第8题：
假设开发法适用的对象和步骤
正确答案: 适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
步骤：调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、估计开发经营期、预计开发完成后的房地产价值、估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费、进行具体计算求取待开发房地产的价值。 -
第9题：
关于假设开发法，下列叙述正确的有（）。
- A、假设开发法是一种科学实用的估价方法，其理论依据与收益法相同.是预期原理
- B、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的收益法的倒算法
- C、假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价.如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等
- D、对于有城市规划设计条件要求.但规划设计条件尚未明确的待开发房地产.难以采用假设开发法
- E、假设开发法的难点在于利润的估算和预计估价对象开发完成后的价格
正确答案:A,C,D,E -
第10题：
单选题在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。A取得估价对象
B估价对象建成
C估价对象开始施工
D估价对象开始租售
正确答案： C解析： 在假设开发法中，开发经营期的起点是(假设)取得被估价房地产(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期 -
第11题：
单选题房地产开发估价中，以下（）项目适合用假设开发法估价。A普通住宅
B在建工程估价
C标准厂房
D农地
正确答案： D解析： 本题考查假设开发法的适用情形。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。 -
第12题：
问答题假设开发法适用的对象和步骤正确答案： 适用的对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
步骤：调查待开发房地产的基本情况、选择最佳的开发利用方式、估计开发经营期、预计开发完成后的房地产价值、估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费、进行具体计算求取待开发房地产的价值。解析： 暂无解析 -
第13题：
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )答案：错解析：[知识点] 假设开发法基本论述 -
第14题：
下列估价中适宜采用假设开发法的有（ ）。A、征收补偿估价
B、在建工程估价
C、出让地块估价
D、改变用途房地产估价
E、房屋抵押估价答案：B,C,D解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法的适用对象就是具有开发或再开发潜力的房地产。 -
第15题：
实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（ ）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。 -
第16题：
运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。
正确答案:正确 -
第17题：
在假设开发法中，开发经营期的起点是（假设）（）的时间。
- A、取得估价对象
- B、估价对象建成
- C、估价对象开始施工
- D、估价对象开始租售
正确答案:A -
第18题：
不管什么样的旧房都可以采用假设开发法进行估价。（）
正确答案:错误 -
第19题：
当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且最实用的估价方法。（）
正确答案:正确 -
第20题：
下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。
- A、拆迁补偿估价
- B、在建工程估价
- C、出让地块估价
- D、房改售房估价
- E、可改变用途的旧的房地产
正确答案:B,C,E -
第21题：
问答题论述假设开发法的估价步骤？正确答案： 1）调查待估价对象的基本情况
弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落）
弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用）
弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务
弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。
2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳
用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势）
3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开
发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算）
4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。
用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法
用于出租的不动产——市场比较法或收益法
5）估算成本费用及利税。
主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润
开发建筑成本费——包括直接工程费、简介工程费、建筑承包商利润及有发包商负担的建筑附带费用。
可用比较法或建筑工程概预算的方法估算。
专业费用——一般采用建筑费用的一定比率估算
不可预见费——一般为总建筑费和专业费之和的百分之二到百分之五。
投资利息
税金——建成后不动产销售得营业税、城市建设维护税、印花税等
开发完成后不动产的租售费用——一般以不动产总价或租金的一定比例算
开发商的合理利润
6）求取估价对象价格
估价对象价格=不动产开发后的总价格—不动产开发费—转业费—不可预见费—利息—租售税费—开发商合理利润解析： 暂无解析 -
第22题：
问答题简述假设开发法估价程序。正确答案： （一）调查待估房地产的基本情况
（二）确定待估房地产的最佳开发利用方式
（三）估计开发建设期
（四）预测开发完成后的房地产价值
（五）估算各项费用成本
（六）确定开发商的合理利润
（七）估算待估房地产价格解析： 暂无解析 -
第23题：
判断题运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。A对
B错
正确答案： 对解析： 暂无解析