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问答题假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
题目
问答题
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
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第1题：
集体土地征收后的征地补偿费用包括（）。
A.安置补助费
B.地上附着物补偿费
C.土地补偿费
D.安置补偿费
E.青苗补偿费
正确答案：ABCE[答案] ABCE
[解析] 参见教材P42
-
第2题：
征地补偿费用包括()。A.土地补偿费
B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.拆迁补偿
E.土地管理费答案：A,B,C,E解析：征地补偿费用包括：①土地补偿费用；②青苗补偿费和地上附着物补偿费；③安置补助费；④新菜地开发建设基金；⑤耕地占用税；⑥土地管理费。选项D属于拆迁补偿费用。 -
第3题：
在征地补偿费和拆迁补偿费中都可能包含的费用是（ ）。A：安置补助费
B：土地补偿费
C：青苗补偿费
D：地上附着物补偿费答案：A解析：2019版教材P24
征地补偿费中包括：土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费；拆迁补偿费包括拆迁补偿和搬迁、安置补助费 -
第4题：
某市高新技术开发区内有一块土地面积为20000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩15万元，土地开发费为每平方公里2.2亿元，土地开发周期为两年，土地开发费为年初一次性投入，第一年投入资金占总开发费用的45%，管理费用为土地开发费用的10%。开发商要求的投资回报率为10%，销售税费假设为30万元，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试计算该土地的评估价值。答案：解析：该土地的各项投入成本均已知，可用戚本法评估。
(1)计算土地取得费。
土地取得费=15万元/亩=225元/平方米
[提示]1亩=667平方米
(2)计算土地开发费。
土地开发费=2.2亿元/平方千米=220元/平方米
[提示]1平方干:米=100万平方米
(3)计算管理费用。
管理费用=220×10%=22元/平方米)
(4)计算投资利息。
土地取得费的计息期为两年，士地开发费为年初一次性投入，第一年投入的部分，计息期为2年，第二年投入的部分，计息期为1年，则:
土地取得费利息=225×[(1+6%)^2-1]=27.81(元/平方米)
土地开发费及管理费用利息=(220+22)
×45%×[(1+6%)^2-1]+(220+22)×55%×[(1+6%)-1]=13.46+7.99=21.45(元/平方米)
投资利息合计=27.81+21.45=49.26(元/平方米)
(5)计算开发利润。
开发利润=[(1)+(2)+(3)J×10%=(225+220+22)×10%=46.7(元/平方米)
(6)计算销售税费。
销售税费=300000÷20000=15(万平方米)
(7)计算土地价值。
土地单价=[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×(1+15%)=(225+220+22+49.26+46.7+15)×(1+15%)=664.65(方平方米)
土地总价=面4.65×20000=1329.3(万元)
评估结果:该宗地单价为664.65万平方米，总价为1329.3万元。 -
第5题：
建设单位通过市场机制取得建设用地，不仅应承担征地补偿费用、拆迁补偿费用，还须向土地所有者支付（）。A、安置补助费
B、土地出让金
C、青苗补偿费
D、土地管理费答案：B解析：2020版教材P23
本题考查的是建设用地取得的费用。建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。 -
第6题：
某项目需征耕地274. 5亩，平均每亩实际征地费为80000元，其中：土地补偿费和青苗补偿费22OO0元，劳动力安置补助费20000元，拆迁费15000元，耕地占用税8400元，粮食开发基金5600元，其他费用9000元。土地补偿费和青苗补偿费按照土地机会成本计箅方法计算调整为6662元/亩，拆迁费采用房屋建筑工程的影子价格换算系数1.1,换算为国民经济费用，其他新增资源消耗不做调整，调整后每亩耕地的国民经济费用为（）元。
A.60562 B.66162
C.46442 D.52162答案：D解析：【精析】一般情况下，项目的实际征地费可以划分为三部分，分别按照不同的方法调整：①属于机会成本性质的费用，如土地补偿费、青苗补偿费等，按照机会成本计算方法裯整计算；②属于新增资源消耗的费用，如征地动迁费、安置补助费和地上附着物补偿费等，按影子价格计算,③属于转移支付的费用，主要是政府扯收.的轼费，如耕地占用犹，土地复耕费、新菜地开发建设基金等，不应作为经济费用。调整后每亩耕地的国反经济费用=6662+15000X1.1+20000+9000=52162(元）。 -
第7题：
某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。
正确答案: 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
（1）计算土地取得费
土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
（2）计算土地开发费
土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
（4）计算投资利润
投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
（5）计算土地增值收益
土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
（6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
（7）计算土地总价格
土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。 -
第8题：
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3 万元/亩，土地开发费为2 亿元/平方公里，征地中发生的其他费用为2 万元/亩，贷款利率为12% ，假设土地开发周期为2 年，均匀投入，第一年投入占1/4，投资回报率为25%，土地增值收益率为5%，试计算该区域50 年期的工业用地地价
正确答案: 土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数2、计算步骤
1(1)计算方法选择：适用于成本逼近法
2(2)计算土地取得费(注意换算为统一的单位)土地取得费=3+2=5(万元/亩)=75(元/平方米)
3(3)计算土地开发费，2(亿元/平方公里)=200(元/平方米)
4(4)计算利息利息=75×[(1+12%)2-1]+200×25%×[(1+12%)1.5-1]+200×75%×[(1+12%)
0.5-1]=37.09(元/平方米)
1(5)计算利润，利润=(75+200)×25%=68.75(元/平方米)
2(6)计算成本地价成本地价=(2)+(3)+(4)+(5)=75+200+37.09+68.75=380.84(元/平方米)
3(7)土地积算价格积算价格=成本地价×(1+5%)=399.88(元/平方米)
4(8)计算50年期地价50年期地价=土地积算价格×[1-1/(1+r)50]=399.88×[1-1/(1+12%)50]=398.50(元/平方米) -
第9题：
下列哪些费用属于土地征用及迁移补偿费（）。
- A、征地动迁费
- B、土地清理费
- C、安置补助费
- D、青苗补偿费
- E、土地使用权出让金
正确答案:A,C,D -
第10题：
集体土地征收后的征地补偿费用包括（ ）。
- A、安置补助费
- B、地上附着物补偿费
- C、土地补偿费
- D、安置补偿费
- E、青苗补偿费
正确答案:A,B,C,E -
第11题：
多选题集体土地征收后的征地补偿费用包括()。A安置补助费
B地上附着物补偿费
C土地补偿费
D安置补偿费
E青苗补偿费
正确答案： E,D解析： 暂无解析 -
第12题：
多选题建设用地费用中，土地征收及迁移补偿费包括（ ）。A青苗补偿费
B安置补助费
C征地动迁费
D土地使用权出让金
E土地补偿费
正确答案： A,B解析：
土地征收及迁移补偿费，是指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》等规定所支付的费用。其内容包括：①土地补偿费；②青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费；③安置补助费；④征地动迁费；⑤其他税费。 -
第13题：
以下哪项支出不属于征地和拆迁补偿支出?
A、土地补偿费
B、安置补助费
C、拆迁补偿费
D、土地平整费
答案：D
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第14题：
在征地补偿费和拆迁补偿费中都可能包含的费用是( )。A.安置补助费
B.土地补偿费
C.青苗补偿费
D.地上附着物补偿费答案：A解析：征地补偿费中包括：土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费；拆迁补偿费包括拆迁补偿和搬迁、安置补助费 -
第15题：
征地补偿费用包括（ ）。A：土地补偿费
B：青苗补偿费
C：安置补助费
D：拆迁补偿
E：土地管理费答案：A,B,C,E解析：2019版教材P24
征地补偿费用包括：①土地补偿费用；②青苗补偿费和地上附着物补偿费；③安置补助费；④新菜地开发建设基金；⑤耕地占用税；⑥土地管理费。选项D属于拆迁补偿费用。 -
第16题：
征收集体土地的土地成本中，征地补偿安置费用包括（ ）。A、土地补偿费
B、安置补助费
C、地上附着物和青苗的补偿费
D、建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用
E、安排被征地农民的社会保障费用答案：A,B,C,E解析：考点:土地成本。征收集体土地的土地成本中，土地征收补偿费用包括：（1）土地补偿费；（2）安置补助费；（3）地上附着物和青苗的补偿费；（4）安排被征地农民的社会保障费用。建设用地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地成本之一，但不属于征地补偿安置费用。 -
第17题：
土地征用及迁移补偿费包括（ ）。
A. 征地动迁费
B. 安置补助费
C. 土地出让金
D. 土地增值税
E. 青苗补偿费答案：A,B,E解析：根据《建设工程计价》第一章第四节，应选A、B、E项。 选项C、D不属于土地征用及迁移补偿费，不选。 -
第18题：
某工业区的出让年限为50年，该工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为4500万元／km2，征地中发生的其他费用为3000万元／km2，土地开发费为2亿元／km2。当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投入，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地的单位面积地价。
正确答案: 根据题意采用成本法进行评估，步骤如下：
（1）计算土地取得费为：（4500＋3000）×104／106＝75元／km2
（2）计算土地开发费为：2×108／106＝200元／km2
（3）计算投资利息：投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中25％为第一年投人，计息期为1.5年；另外75％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
75［（1＋12％）2－1］＋200×0.25×［（1＋12％）1.5－1］＋200×0.75×［（1＋12％）0.5－1］＝37.09元／km2
（4）计算投资利润：（75＋200）×25％＝68.75元／km2
（5）土地增值收益：（75＋200＋37.09＋68.75）×0.05=19.04元／km2
（6）则土地价格＝75＋200＋37.09＋68.75＋19.04＝399.88元／km2
因此，采用成本法估算出的该区域工业用地的单位面积价格为399.88元／km2。 -
第19题：
土地征用费及迁移补偿费包括（）。
- A、土地补偿费
- B、青苗补偿费
- C、安置补助费
- D、水库淹没处理补偿费
- E、征地动迁费
正确答案:A,B,C,D,E -
第20题：
土地征收产生征地补偿款包括（）。
- A、土地补偿款
- B、安置补助费
- C、青苗补偿费
- D、地上附着物补偿费
正确答案:A,B,C,D -
第21题：
某项目需征耕地274.5亩，平均每亩实际征地费为80000元，其中：土地补偿费和青苗补偿费22000元，劳动力安置补助费20000元，拆迁费15000元，耕地占用税8400元，粮食开发基金5600元，其他费用9000元。土地补偿费和青苗补偿费按照土地机会成本计算方法计算调整为6662元／亩，拆迁费采用房屋建筑工程的影子价格换算系数1.1换算为国民经济费用，其他新增资源消耗不作调整，调整后每亩耕地的国民经济费用为（）元。
- A、60562
- B、66162
- C、46442
- D、52162
正确答案:D -
第22题：
多选题土地征用费及迁移补偿费包括（）。A土地补偿费
B青苗补偿费
C安置补助费
D水库淹没处理补偿费
E征地动迁费
正确答案： A,C解析： 暂无解析 -
第23题：
问答题某工业开发区征用土地总面积5km2，土地出让年限为50年。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地开发的费用为2亿元／krn2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40％，总投资回报率为20％，土地增值收益率取20％，当年银行年贷款利息率为10％。试估算出该区域50年期的工业用地的单位面积价格和总价格。正确答案： 根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。
（1）计算土地取得费
土地取得费为：（4.5＋1.5）×108÷（5×106）＝120（元／m2）
（2）计算土地开发费
土地开发费为：（2.0×108）÷（1×106）＝200（元／m2）
（3）计算投资利息投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分两部分，其中40％为第一年投人，计息期为1.5年；另外60％在第二年投人，计息期为0.5年，因此投资利息为：
120×[（1+0.1）2－1]+200×40％[（1+0.1）1.5－1]＋200×60％×[（1+0.1）0.5－1]＝25.20＋12.30＋5.86＝43.36（元／m2）
（4）计算投资利润
投资利润为：（120＋200）×20％＝64（元／m2）
（5）计算土地增值收益
土地增值收益为：（120＋200+43.36＋64）×20％＝85.47（元／m2）
（6）计算单位面积土地价格土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120＋200＋43.36＋64＋85.47＝512.83（元／m2）
（7）计算土地总价格
土地总价格=512.83×5000000＝25.6415（亿元）
因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为512.83元／m2，总价格为25.6415亿元。解析： 暂无解析 -
第24题：
多选题下列哪些费用属于土地征用及迁移补偿费（）。A征地动迁费
B土地清理费
C安置补助费
D青苗补偿费
E土地使用权出让金
正确答案： A,B解析： 暂无解析