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（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

题目

（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

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1.某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请分析说明房地产估价师这样做的理由。

2.某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。　　针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

3.某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。 设以上最终确定的价格为i3，若为投保灾险而对商场进行估价，则评估价值为（ ）。 A.P B.P加上商场的土地使用权价格 C. P减去商场的土地使用权价格 D. P加上商场应补交的土地使用权出让金

4.某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些

更多“(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场,该商场土地使 ”相关问题

  • 第1题：

    甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2015年7月底竣工后对外营业。 2017年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。
    　　根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些


    答案：
    解析：
    房地产估价师在估价中存在下述错误：
    　　（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。
    　　（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
    　　（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
    　　（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。
    　　（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。
    　　（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。

  • 第2题：

    甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
    根据上述资料，回答下列问题：
    下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是（ ）。

    A.获取估价业务
    B.受理估价委托
    C.粗略估算
    D.搜集估价所需资料

    答案：A,B,D
    解析：
    房地产估价的基本程序是：①荻取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

  • 第3题：

    甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
    下列各项中，属于乙房地产评估机构估价的基本程序的是( )。

    A. 获取估价业务
    B. 受理估价委托
    C. 粗略估算
    D. 搜集估价所需资料

    答案：A,B,D
    解析：
    房地产估价的基本程序是：①获取估价业务；②受理估价委托；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写信价报告；⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

  • 第4题：

    甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
    根据上述资料，回答13-16题：
    乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。

    A. 价值
    B. 价格
    C. 使用价值
    D. 质量

    答案：A
    解析：
    房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。

  • 第5题：

    甲房地产公司的写字楼A在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成交付使用，在租售前委托乙房地产估价机构进行评估。
    乙房地产评估机构对该房地产估价本质上是评估房地产的( )。

    A. 价值
    B. 价格
    C. 使用价值
    D.质量

    答案：A
    解析：
    房地产估价的通俗含义是估计房地产的价格或价值，专业房地产估价活予的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断产提供相关专业意见。因此价值更合适。

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