某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师首先选用了收益法，根据委托人提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润150万作为净收益，收益年限选用了建筑物剩余年限55年，报酬率选用了该商场的投资回报率12%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格3000元/m2，根据委托人提供的成本数据，确定房屋成本价格是5000元/m2。因商场还有未偿还债务500万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出

1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。
2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。
3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。
4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。

1.封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。
2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。
3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。
4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。
5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。
6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。
7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。
8.估价对象中缺是否有共有权的说明。
9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。
10.不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。
11.用市场法求租金时,所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。
12.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收人等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
13.可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。
14.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。
15.可比实例的租金收租损失情况未说明。
16.在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。
17.维修费取值依据未说明。
18.维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。
19.保险费率的确定未说明理由。
20.在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。
21.没有对年净收益进行预期或期望调整(或者未说明年净收益是预测值）。
22.钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。
23.在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。
24.根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。
25.选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。
26.在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经 济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应估价估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。

1.估价对象缺维护保养及完损情况说明；
2.权益状况描述不全，缺少土地使用权人等；
3.价值类型没有说明不包含租赁、抵押、查封影响；
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
4.估价依据缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
5.依据中的《城市房屋拆迁管理条例》已经被新法取代，不应作为估价依据；
6.缺少估价方法选择的理由，或估价方法选用理由未充分说明；
7.注册房地产估价师不得以签章代替签字；
8.比较法可比实例交易价格内涵未明确；
9.楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；
10.交易日期调整系数的选取缺少相关价格变化的调整说明，如定基、环比指数，价格变动率的说明；
11.比较法中缺计算公式；
12.收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；
13.收益法租金计算使用合同租金错误，应该使用市场租金；
14.租约外未来租金变化趋势未说明；
15.空置率为0缺说明及理由或缺租金损失的考虑，租约期内为0，租约期外应使用市场的平均空置率；
16.有无押金及保证金利息收入未说明；
17.缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；
18.估价结果确定不应扣除抵押贷款；
《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
19.本次估价不是房地产抵押价值，而是市场价值，所以不考虑抵押的情况下的价值，不应扣除。

上述房地产估价报告存在多处错误，具体为：
（1）封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。
　　
理由：封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。
　　
（2）致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。
　　
理由：致估价委托人函的内容包括估价对象，估价对象必须完整，应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致。
　　
（3）注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。
　
　理由：估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
　　
（4）在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。　　
理由：估价的假设和限制条件的写作应注意，必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明。
　　
（5）未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。
　　
理由：估价结果应分别表述总价和单价，并附大写金额。估价结果应表述清晰、说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。
　　
（6）估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。
　　
理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
　　
（7）估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。
　
　理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
　
　（8）估价对象中缺是否有共有权的说明。
　　
理由：估价对象的写作应包括四方面的内容：①估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；②估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；③土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；④建筑物基本状况：层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度，对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。
　　
（9）技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。
　　理由：估价方法适用性分析要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法是否适用于估价对象。对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此市场法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的评估，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。
　
　（10）不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。
　　
理由：选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾。
　
　（11）用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。
理由：区域因素是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格有所影响的因素。如所在地区的城市规划调整、环境状况、配套设施状况等。个别因素是指仅对特定房地产的价格有所影响的因素，主要是该房地产的自身因素，如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
　
　（12）选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
　
　理由：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。租金构成内涵的差异必然导致租金水平的差异，因此在用市场法求取待估商务房地产租金时，应详细了解交易实例租金的构成内涵，最好选择具有同一租金构成内涵的实例，否则应该进行适当的修正。
　
　（13）可比实例 2 成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为
100／100 的理由。
　
　理论：由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期的价格调整到在价值时点的价格。
　　

（14）可比实例 3 的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。
　
　理由：运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。房地产状况调整可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。楼层属于房地产实物状况调整。
　　
（15）可比实例的租金收租损失情况未说明。
　　基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。　
　（16）在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。
　　理由：住宅、写字楼、商铺等出租型房地产的潜在毛收入，为潜在毛租金收入加上各种其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。各种其他收入是租赁保证金或押金的利息收人，以及洗衣房、自动售货机、投币电话等的收入。
　　
（17）维修费取值依据未说明。
　
　理由：出租的房地产是收益法估价的典型对象，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，一般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。
（18）维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。
　　
（19）保险费率的确定未说明理由。
　
　理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
　　
（20）在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。
　　
理由：租金的测算要区分租约期内和租约期结束两种情况。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同中有关租金、费用等的约定计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用市场法求取待估商务房地产净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
　　
（21）没有对年净收益进行预期或期望调整（或者未说明年净收益是预测值）
　
　理论：采用收益法要对年净收益进行预期或期望调整。简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
　　
（22）钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为 60 年而不是 40 年。
　
　理由：钢筋混凝土结构的耐用年限为：①生产用房为 50 年；受腐蚀的生产用房为 35年；非生产用房为 60 年。
　　
（23）在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。
　　
理由：受益年限不得超过剩余土地使用年限。
　　
（24）根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限（27 年）为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。
　
　理由：根据国家相关法律法规，收益年限的确定遵循孰短原则，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。
　　
（25）选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由（或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析）。
理由：估价测算过程就是要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程及相关参数的确定。尤其是技术复杂的估价报告，报告的写作者要在准确掌握各种估价方法的基础上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程，对于相关参数的确定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。
　
　（26）在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
　　
理由：《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。对无偿收回的前提应予以说明。
　　
（27）在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按 511.45m2计算致估价委托人函中的建筑面积 411.45m2不一致。

房地产估价师在估价中存在下述错误：
　　（1）估价报告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。
　　（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。
　　（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。
　　（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。
　　（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。
　　（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚未偿还债务的影响。

该工业房地产虽然自用但具有潜在收益，可以出租或自主经营，因此可以选用收益法进行估价，由于该工业房地产可预测土地取得成本、房屋重置价格和折旧，因此可选第二种方法成本法进行估价。
　　如果用成本法进行土地估价，求取土地重置成本有两种思路，一是求取在价值时点重新购置土地的必要支出，二是求取在价值时点重新开发土地的必要支出及应得利润，两种思路应该都是可以的。
　　根据《房地产估价理论与方法》教材P304。

(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。
(2)缺少估价的假设和限制条件。
(3)缺少对价值定义的说明。
(4)缺少估价作业日期。
(5)缺少估价依据。
(6)缺少区域因素分析。
(7)年总运营费用未计算年保险费。
(8)计算收益价格时的收益年限有错误。
(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。
(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。
(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。
(12)估价结果中缺少单价。
(13)缺少确定估价结果的依据。
(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。
(15)缺少附件。

该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：
　　（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入－运营费用=有效毛收入－运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。
　　（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。
　　②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。　　③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。
　　（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。
　　（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：
　（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
　　理由：根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
　　（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
　　理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。
　　（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
　　理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
　　（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
　　理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

选项A错误，财务数据中的当年净收益不等于房地产年净收益；选项B错误，收益年限应根据土地使用权剩余年限、建筑物剩余经济寿命综合确定；选项C错误，装修改造的前提是装修改造后的房地产价值扣减装修改造的必要支出及应得利润大于现有工业房地产价值。选项D正确，预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算。

1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；
2.缺少估价师声明的内容；
3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；
4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；
5.估价结果报告估价依据中缺少《国有土地上房屋征收与补偿条例》；
6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；
7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；
8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；；
9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；
10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；
11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。
12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；
13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；
14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。