第1题:
2010年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列入拆迁范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问:
1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?
2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?
3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?
第2题:
第3题:
第4题:
第5题:
第6题:
第7题:
第8题:
第9题:
第10题:
第11题:
甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告,银行据此发放了抵押贷款。2009年1月,因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估,并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。请问:(1)复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?(2)复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?2.甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值,估价结果为7500万元。购得该项目后,甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元。请问:若上述两个估价结果均是合理的,产生两者差异的原因有哪些?3.某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼,总建筑面积为14000m2。建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿,委托房地产估价机构进行评估。请问:理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
第12题:
按工业用途估价
按居住用途估价
按工业用途评估厂房价值,按办公用途评估自用办公楼价值
先分别按工业用途和居住用途估价,然后予以综合
第13题:
某城区缺少办公用房,两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂,兼并后自行将厂房改造,重新装修为办公楼用于出租。现政府将该区段规划改造为办公商务区,上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿,向房地产估价机构进行专业咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》,甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求,房地产估价机构该如何解答?
解法一:
(1)甲公司可能会提出如下要求:
1)要求按改造、装修后的办公楼市场价值进行评估;
2)对该办公楼的改造、重新装修费用支出进行评估;
3)对该办公楼的承租人的损失大小进行评估。
(2)房地产估价机构可以作出的答复为:
1)该宗房地产应按改造之前原法定用途即标准工业厂房进行评估,并且评估价格中不应包括改造、装修为办公楼的费用支出,但可按工业用途评估时,另外委托评估停产停业的损失补偿;
2)对当前办公楼承租人的损失应由甲公司与承租人协商解决;
3)如果经拆迁当事人双方协商同意或者经城市规划行政管理部门确认认可,也可以按改造以后的办公用途进行评估(评估中应注意土地使用权性质是行政划拨还是有偿出让的区别),还可以对办公楼承租人的损失进行评估。
第14题:
第15题:
第16题:
第17题:
第18题:
第19题:
第20题:
第21题:
第22题:
第23题: