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某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中

题目
某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。
【解】
该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2


销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。
销售税费总额=2790.18万元X3%
=83.71万元
设该宗土地的总价为V，则：
购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元
V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V
V=1165.77万元
故：
土地总价=1165.77万元

相似考题

1.建筑安装工程费由分部分项()、规费、税金组成。A.设计费B.工程费C.措施费D.其他工程费

2.某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

3.使用成本法进行房地合估时，下列选项不属于开发成本的是（）。 A.勘察设计和前期工程费 B.基础设施建设费 C.房屋建筑安装工程费 D.土地取得成本

4.建筑物的建造成本主要包括()A.前期工程费B.公共配套设费C.建筑安装工程费D.勘察设计费E.基础设施建设费

更多“某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费”相关问题

  • 第1题：

    某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。


    答案：
    解析：
    （1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
    （2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
    （3）该土地取得税费总额=V×3%
    （4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
    （5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
    （6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
    （7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
    V=1154.35万元
    土地总价=1154.35万元
    土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
    楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米

  • 第2题：

    成本法估价中的房地产开发成本有（ ）。(2007年真题)

    A.勘察设计和前期工程费
    B.管理费用
    C.基础设施建设费
    D.房屋建筑安装工程费
    E.公共配套设施建设费

    答案：A,C,D,E
    解析：
    开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。

  • 第3题：

    成本法估价中的房地产开发成本有（　　）

    A、勘察设计和前期工程费
    B、管理费用
    C、基础设施建设费
    D、房屋建筑安装工程费
    E、公共配套设施建设费

    答案：A,C,D,E
    解析：
    开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。

  • 第4题：

    勘察设计费应属于工程建设费用中的（ ）。
    A.预备费用 B.其他费用 C.建筑安装工程费 D.直接工程费


    答案：B
    解析：
    勘察设计费是进入固定资产投资的费用，而固定资产的费用属于工程项目总投资中的其他费用。

  • 第5题：

    勘察设计费应属于工程建设费用中的（）。
    A .预备费用 B .其他费用
    C .建筑安装工程费 D .直接工程费


    答案：B
    解析：

  • 第6题：

    计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。


    正确答案: (1)项目总开发价值：
    ①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
    ②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
    ③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
    (2)项目总开发成本：
    ①土地成本：297000×1280=38016(万元)
    ②建造成本：297000×4500=133650(万元)
    ③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
    ④管理费：
    a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
    b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
    C.管理费合计：14802.48万元
    ⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
    ⑥财务费用：
    a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
    b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
    C.财务费用总计：71583.618万元
    ⑦项目开发总成本：
    38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
    (3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
    (4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%

  • 第7题：

    在实际中，开发成本主要包括（）。

    • A、房屋建筑安装工程费
    • B、公共配套设施建设费
    • C、开发建设过程中的税费
    • D、间接费用
    • E、勘察设计和前期工程费

    正确答案:A,B,C,E

  • 第8题：

    建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。（）


    正确答案:正确

  • 第9题：

    根据相关规定，计税成本支出的内容包括（）。

    • A、前期工程费
    • B、建筑安装工程费
    • C、公共配套设施费
    • D、管理费用

    正确答案:A,B,C

  • 第10题：

    多选题
    下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有（  ）。
    A

    勘察设计费

    B

    前期工程费

    C

    开发利润

    D

    开发建设过程中的税费

    E

    房屋建筑安装工程费


    正确答案： C,A
    解析：

  • 第11题：

    问答题
    ［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

    正确答案：
    解析：

  • 第12题：

    单选题
    涨价预备费的计算基础是（）。
    A

    建筑安装工程费

    B

    建筑安装工程费+设备及工器具购置费

    C

    建筑安装工程费+设备及工器具购置费+工程建设其他费

    D

    建筑安装工程费+设备及工器具购置费+工程建设其他费+基本预备费


    正确答案： A
    解析： 暂无解析

  • 第13题：

    成本法估价中的房地产开发成本有（　　）。

    A.勘察设计和前期工程费
    B.管理费用
    C.基础设施建设费
    D.房屋建筑安装工程费
    E.公共配套设施建设费

    答案：A,C,D,E
    解析：
    开发成本主要包括：①勘察设计和前期工程费；②基础设施建设费；③房屋建筑安装工程费；④公共配套设施建设费；⑤开发建设过程中的税费。

  • 第14题：

    下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有(　　)。

    A:勘察设计费
    B:前期工程费
    C:开发利润
    D:开发建设过程中的税费
    E:房屋建筑安装工程费

    答案：A,B,D,E
    解析：

  • 第15题：

    在实际中，开发成本主要包括( )。

    A:房屋建筑安装工程费
    B:公共配套设施建设费
    C:勘察设计和前期工程费
    D:开发建设过程中的税费
    E:基础设施建设费

    答案：A,B,C,D,E
    解析：

  • 第16题：

    勘察设计费属于建设项目中的( )。

    A.预备费用
    B.其他费用
    C.建筑安装工程费
    D.直接工程费

    答案：B
    解析：
    勘察设计费是计入固定资产投资的费用，而计入固定资产投资的费用属于工程项目总投资中的其他费用。

  • 第17题：

    采用假设开发法评估在建工程时，后续开发成本通常包括（）。

    • A、建筑安装工程费
    • B、勘察设计和前期工程费
    • C、室外配套工程费
    • D、不可预见费

    正确答案:A,B,C,D

  • 第18题：

    以下属于新建房地产开发成本的有（）。

    • A、勘察设计和前期工程费
    • B、基础设施建设费
    • C、房屋建筑安装工程费
    • D、公共配套设施建设费
    • E、开发过程中的税费和其他间接费用

    正确答案:A,B,C,D,E

  • 第19题：

    建筑安装工程费是指设计范围内的建筑工程费和（）。


    正确答案:安装工程费

  • 第20题：

    建筑安装工程费的计算公式为（）。

    • A、建筑安装工程费=直接工程费+间接费+利润+税金
    • B、建筑安装工程费=直接费+措施费+间接费+利润+税金
    • C、建筑安装工程费=直接费+间接费+利润+税金
    • D、建筑安装工程费=直接费+间接费+规费+税金

    正确答案:C

  • 第21题：

    多选题
    以下属于新建房地产开发成本的有（）。
    A

    勘察设计和前期工程费

    B

    基础设施建设费

    C

    房屋建筑安装工程费

    D

    公共配套设施建设费

    E

    开发过程中的税费和其他间接费用


    正确答案： D,E
    解析： 暂无解析

  • 第22题：

    填空题
    建筑安装工程费是指设计范围内的建筑工程费和（）。

    正确答案： 安装工程费
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    多选题
    根据相关规定，计税成本支出的内容包括（）。
    A

    前期工程费

    B

    建筑安装工程费

    C

    公共配套设施费

    D

    管理费用


    正确答案： B,A
    解析： 暂无解析

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