某房地产公司在2018年将一建筑面积20000平方米的楼盘销售了90%，房地产公司进行了已售面积的土地增值税清算，扣除项目总金额3960万元。2019年，销售其清算时未转让的房地产建筑面积1000平方米，取得不含税销售收入500万元，应纳土地增值税（ ）万元。A.140 B.107 C.114 D.127

选项ABC：属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形。

（5）增值额=50000÷（1+5%）-26944.78=20674.27（万元）
　　增值率=20674.27÷26944.78×100%=76.73%
　　清算后补缴土地增值税=20674.27×40%-26944.78×5%-1000=5922.47（万元）

增值额＝50000÷（1＋5%）－26944.78＝20674.27（万元）
　　增值率＝20674.27÷26944.78×100%＝76.73%
　　清算后补缴土地增值税＝20674.27×40%－26944.78×5%－1000＝5922.47（万元）

（1）打包销售的4500㎡房屋的单位建筑面积成本费用＝29013.75÷40500＝0.72（万元）
　　（2）公司打包销售的4500㎡房屋的土地增值税：
　　扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
　　增值额＝4320－3240＝1080（万元）
　　增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%（选择第一档税率）
　　应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

开发费用＝（8240＋15000）×88.24%×10%＝2050.70（万元）

①收入=50000÷（1＋5%）=47619.05万元
　　②扣除=26944.78（万元）
　　③增值额＝47619.05－26944.78＝20674.27（万元）
　　④增值率＝20674.27÷26944.78×100%＝76.73%
　　⑤找税率：第二档40%，速扣数5%
　　应纳税额=20674.27×40%－26944.78×5%=6922.47（万元）清算后补缴土地增值税＝6922.47－1000＝5922.47（万元）

不含增值税收入=50000-2380.95=47619.05（万元）
增值额=47619.05-26944.79=20674.26（万元）
增值率=20674.26÷26944.79×100%=76.73%，适用税率40%，速算扣除系数5%。
W项目清算后应补缴土地增值税=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46（万元）。

1.29013.75÷40500＝0.72（万元）
2.扣除项目＝0.72×4500＝3240（万元）
　　增值额＝4320－3240＝1080（万元）
　　增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%
　　应纳土地增值税＝1080×30%＝324（万元）

扣除项目合计＝（8240＋15000）×88.24%＋2050.70＋285.71＋（8240＋15000）×88.24%×20%＝26944.78（万元）

转让房地产有关税金＝50000÷（1＋5%）×5%×（7%＋3%＋2%）＝285.71（万元)

开发费用＝（8240＋15000）×88.24%×10%＝2050.70（万元）

（4）扣除项目合计=（8240+15000）×88.24%+2050.70+285.71+（8240+15000）×88.24%×20%=26944.78（万元）

增值税=50000÷（1+5%）×5%=2380.95（万元），W项目清算时允许扣除的与转让房地产有关的税金=2380.95×（7%+3%+2%）=285.71（万元）。

允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=8240×88.24%=7270.98（万元）
允许扣除的房地产开发成本=15000×88.24%=13236（万元）
纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
可以扣除的房地产开发费用=（7270.98+13236）×10%=2050.70（万元）。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
单位建筑面积成本费用=4320÷（20000×90%）=0.24（万元/平方米）
扣除项目金额=1500×0.24=360（万元）
增值额=1000-360=640（万元）
增值率=640/360×100%=177.78%
适用税率为50%，速算扣除系数为15%。
应缴纳的土地增值税=640×50%-360×15%=266（万元）。

转让房地产有关税金＝50000÷（1＋5%）×5%×（7%＋3%＋2%）＝285.71（万元）

<1>、房地产开发成本指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
<2>、 根据税法规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
该房地产开发公司房地产项目已竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为90%，在85%以上，所以主管税务机关可要求该房地产开发公司进行土地增值税清算。
<3>、按照下列步骤计算土地增值税。
转让房地产的收入为35000万元。
转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额＝15000×（1＋3%）×50%×90%＝6952.5（万元）
②房地产开发成本＝9000×90%＝8100（万元）
③房地产开发费用＝600×90%＋（6952.5＋8100）×5%＝540＋752.63＝1292.63（万元）
④与转让房地产有关的税金为350万元
⑤从事房地产开发的加计扣除金额＝（6952.5＋8100）×20%＝3010.5（万元）
转让房地产的扣除项目金额＝6952.5＋8100＋1292.63＋350＋3010.5＝19705.63（万元）?
转让房地产的增值额＝35000－19705.63＝15294.37（万元）
转让房地产的增值率＝15294.37÷19705.63×100%＝77.61%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税税额＝15294.37×40%－19705.63×5%＝5132.47（万元）。