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（2017年真题）运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（　）。 A.分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过20% B.共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过30% C.当修正幅度或比值超过相关规定，应调整取值 D.当修正幅度或比值超过相关规定，应重新选择可比案例 E.经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2

题目
（2017年真题）运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（　）。

A.分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过20%
B.共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过30%
C.当修正幅度或比值超过相关规定，应调整取值
D.当修正幅度或比值超过相关规定，应重新选择可比案例
E.经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2
相似考题

1.下列有关采用公允价值计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（ ）。 A．采用公允价值模式计量的投资性房地产，房地产所在地有活跃的房地产交易市场 B．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计 C．资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整 D．采用公允价值模式计量的投资性房地产，同样需要计提折旧或摊销

2.运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（）。A.分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过 20%B.共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过 30%C.当修正幅度或比值超过相关规定，应调整取值D.当修正幅度或比值超过相关规定，应重新选择可比案例E.经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过 1.2

3.下列关于对可比实例成交价格进行处理的说法，正确的有()。A:建立比较基准 B:交易情况修正 C:市场状况修正 D:房地产状况调整 E:求取估价对象价值

4.在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为 ( )的价格。A．评估时间B．评估基准日C．过去时点D．未来时点

更多“（2017年真题）运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有（　）。 ”相关问题

  • 第1题：

    运用市场法评估投资性房地产的公允价值时，下列关于特殊市场案例是否作为可比案例的说法中，正确的是（　）。

    A.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均可作为可比案例
    B.特殊交易对成交价格的影响可量化时，可以作为可比案例
    C.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均不得作为可比案例
    D.特殊交易对成交价格的影响不可量化时，仍作为可比案例的交易特别披露

    答案：B
    解析：
    特殊交易情况对成交价格的影响可以量化的情况下，可以考虑把特殊交易案例作为可比交易案例，但应当对交易情况进行修正。

  • 第2题：

    用市场法评估投资性房地产时，构建可比修正系数时应该考虑的问题有（　）。

    A.可比指标的选取
    B.比较的方式
    C.可比案例的权重设计
    D.房地产的状况
    E.宏观经济环境

    答案：A,B,C
    解析：
    构建可比修正体系应考虑三个方面的问题：一是可比指标的选取；二是比较的方式；三是可比案例的权重设计。

  • 第3题：

    运用市场法评估投资性房地产的公允价值时，下列关于特殊市场案例是否作为可比案例的说法中，正确的是（　）。

    A、无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均可作为可比案例
    B、特殊交易对成交价格的影响可量化时，可以作为可比案例
    C、无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均不得作为可比案例
    D、特殊交易对成交价格的影响不可量化时，仍作为可比案例的交易特别披露

    答案：B
    解析：
    特殊交易情况对成交价格的影响可以量化的情况下，可以考虑把特殊交易案例作为可比交易案例，但应当对交易情况进行修正。

  • 第4题：

    关于比较法运用的说法，错误的是（　）。

    A、同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价
    B、尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例
    C、挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考
    D、需修正或调整的因素越多，估价结果越合理

    答案：D
    解析：
    本题考查的是比较法适用的估价对象。选项D，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。参见教材P176。

  • 第5题：

    下列关于市场法中价值比率法的说法中，正确的有（　）。
    　

    A.价值比率法通常被用作评估企业价值
    B.在运用交易案例比较法评估企业价值时，可以尽量选择多个可比实例
    C.亏损企业一般不采用与净利润相关的价值乘数
    D.轻资产企业不宜选择与收益口径相关的价值乘数，应当考虑与资产规模相关的指标
    E.可比参照物与被评估企业的资本结构存在较大差异，则不宜选择部分投资口径的价值乘数

    答案：A,B,C,E
    解析：
    选项D，轻资产企业不宜选择与资产规模相关的价值乘数，应当考虑与收益口径相关的指标。

  • 第6题：

    下列关于市场法的常用具体方法的理解中，正确的是（　）。

    A、上市公司比较法的核心就是选择交易案例作为标的公司的可比对象
    B、交易案例比较法的核心就是选择上市公司作为标的公司的可比对象
    C、上市公司比较法的评估结果须考虑流动性对评估对象价值的影响
    D、交易案例比较法采用的可比公司一般为上市公司，在流动性方面比较接近，不需要调整

    答案：C
    解析：
    上市公司比较法的核心就是选择上市公司作为标的公司的“可比对象”，通过将标的企业与可比上市公司进行对比分析，确定被评估企业的价值；交易案例比较法的核心就是选择交易案例作为标的公司的“可比对象”，通过将标的企业与交易案例进行对比分析，确定被评估企业的价值；选项 A 和 B 的说法颠倒。上市公司比较法涉及的可比公司通常是公开市场上正常交易的上市公司，评估结果须考虑流动性对评估对象价值的影响，选项 C 说法正确。交易案例比较法采用的可比公司一般为非上市公司，选项 D 说法错误。

  • 第7题：

    下列关于市场法价值评估的说法中，不正确的是（　　）。

    A. 市场法所依据的基本原理是可比交易原则
    B. 价值比例的确定是市场法应用的关键
    C. 市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法
    D. 上市公司比较法和交易案例法都是通过对市场上可比交易数据的分析得出被评估企业的价值

    答案：A
    解析：
    市场法所依据的基本原理是市场替代原则。选项A不正确。

  • 第8题：

    在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

    A评估时间

    B评估基准日

    C过去时点

    D未来时点


    B
    略

  • 第9题：

    运用市场法评估房地产价值的基础和前提条件是（）。

    • A、有充裕的交易资料
    • B、有可比交易案例
    • C、对交易情况、交易日期等可修正
    • D、可以确定房地产价值

    正确答案:A

  • 第10题：

    单选题
    下列关于投资性房地产评估方法的说法不正确的是（　　）。
    A

    交易日期的比较主要是为消除不同时间段内市场状况造成的价格差异

    B

    如果特殊交易对成交价格的影响不能量化，该案例不应作为可比交易案例

    C

    房地产状况的比较主要是为消除可比交易案例与评估对象交易状况不同造成的价格差异

    D

    对于修正幅度或比值超过规定的，应重新选择可比案例


    正确答案： D
    解析：
    房地产状况的比较主要是为消除可比交易案例与评估对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

  • 第11题：

    单选题
    关于比较法运用的说法，错误的是（）。
    A

    同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价

    B

    尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例

    C

    挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解市场行情的参考

    D

    需修正或调整的因素越多，估价结果越合理


    正确答案： A
    解析：

  • 第12题：

    单选题
    在运用价值比率法对资产进行评估时，下列说法错误的是（　　）。
    A

    价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，其与某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法

    B

    根据所选取的可比参照物不同，分为“上市公司比较法”和“交易案例比较法”

    C

    在选取价值比率时，轻资产企业不宜选择与收益口径相关的价值乘数

    D

    运用交易案例比较法时，应当考虑评估对象与交易案例的差异因素对价值的影响


    正确答案： C
    解析：
    在选取价值比率时，轻资产企业不宜选择与资产规模相关的价值乘数，应当考虑与收益口径相关的指标。

  • 第13题：

    （2018年真题） 运用市场法评估投资性房地产的公允价值时，下列关于特殊市场案例是否作为可比案例的说法中，正确的是（　）。

    A.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均可作为可比案例
    B.特殊交易对成交价格的影响可量化时，可以作为可比案例
    C.无论特殊交易对成交价格的影响是否可量化，均不得作为可比案例
    D.特殊交易对成交价格的影响不可量化时，仍作为可比案例的交易特别披露

    答案：B
    解析：
    特殊交易情况对成交价格的影响可以量化的情况下，可以考虑把特殊交易案例作为可比交易案例，但应当对交易情况进行修正。

  • 第14题：

    用市场法评估投资性房地产时，经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过（ ）。

    A.1.1
    B.1.2
    C.1.3
    D.1.5

    答案：B
    解析：
    用市场法评估投资性房地产时，经修正或调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2。

  • 第15题：

    运用市场法评估投资性房地产公允价值时，对可比案例的比较修正或调整应符合相关规定，下列说法正确的有()。

    A. 分别对可比案例成交价格修正或调整的幅度不直超过209毛
    B. 共同对可比案例成交价格修正或调整的幅度不宜超过30%
    C. 当修正幅度或比值超过相关规定， 应调整取值
    D. 当修正幅度或比值超过相关规定， 应重新选择可比案例
    E. 经修正或调整的可比案例价格， 最高值与最低值的比值不应超过1. 2

    答案：A,B,D,E
    解析：

  • 第16题：

    比较法评估房地产价格时，对可比实例成交日期进行调整属于（ ）。

    A.市场状况调整
    B.交易情况修正
    C.房地产状况调整
    D.比较基础建立

    答案：A
    解析：
    市场状况调整；
    可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。而需要评估的估价对象价格是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，因此应将可比实例在其成交日期的价格调整到价值时点的价格。对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。

  • 第17题：

    运用市场法评估房地产价值的基础和前提条件是（ ）。
    A.有充裕的交易资料 B.有可比交易案例C.对交易情况、交易日期等可修正 D.可以确定房地产价值


    答案：A
    解析：
    运用市场法评估房地产价值，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的 基础和前提条件。评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注房地产市场变化，随时收 集有关房地产交易实例。

  • 第18题：

    下列关于运用交易案例比较法评估目标企业价值的说法中，错误的是（　）。

    A.运用交易案例比较法时，应当考虑评估对象与交易案例的差异因素对价值的影响
    B.交易案例比较法采用的可比公司同上市公司比较法，都为上市公司
    C.交易时间可能与基准日相距时间较长，因此需要进行时间因素调整
    D.交易案例比较法的核心是选择交易案例作为标的公司的“可比对象”，通过将标的企业与交易案例进行对比分析，确定被评估企业的价值

    答案：B
    解析：
    交易案例比较法采用的可比公司一般为非上市公司，选项B说法错误。

  • 第19题：

    下列关于应用市场法评估企业价值的说法中，错误的是（　）。

    A、采用上市公司比较法选择可比公司时应当遵循“质量”重于“数量”原则
    B、采用交易案例比较法对非上市公司进行评估时，一般不要调整缺乏流动性因素的影响
    C、采用上市公司比较法对非上市公司进行评估时要调整缺乏流动性因素的影响
    D、采用交易案例比较法对非上市公司企业进行评估时，可能需要调整协商效应带来的影响

    答案：A
    解析：
    在可比公司选择的数量方面，一般认为，若是采用主观调整法修正价值比率，则选择可比公司的“质量”重于“数量”，所以选项A的说法错误。交易案例比较法采用的可比公司一般为非上市公司，在流动性方面比较接近，一般不进行调整，对评估对象与交易案例的差异调整主要是对交易条件差异和时间性差异等因素进行定量和定性分析，并进行适当的调整，所以选项B的说法正确。
    上市公司比较法采用上市公司的股票交易价格计算股权市值，因此该市值代表的是流动性、少数股权的价值，故采用上市公司比较法对非上市单位进行评估时，需要调整缺乏流动性因素的影响，所以选项C的说法正确。
    对比交易案例中的成交价格往往与交易附带条款有关，这些条款对交易价格可能产生影响，因此需要进行交易条款调整。同时案例的交易方式可能会涉及公开或非公开市场交易，一般认为公开交易方式更可能产生公平交易价格，但也可能会是对于特定投资者的投资价值，此时便需要调整协同效应可能带来的影响，所以选项D的说法正确。

  • 第20题：

    下列有关采用公允价值计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（）。

    • A、采用公允价值模式计量的投资性房地产，房地产所在地有活跃的房地产交易市场
    • B、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计
    • C、资产负债表日，应以投资性房地产的公允价值为基础，对其账面价值进行调整
    • D、采用公允价值模式计量的投资性房地产，同样需要计提折旧或摊销

    正确答案:D

  • 第21题：

    运用比较法评估一套住宅的价值，对可比实例价格进行手下列修正中，属于区位状况修正的有（）

    • A、环境
    • B、朝向
    • C、楼层
    • D、新旧程度
    • E、户型

    正确答案:A,B,C

  • 第22题：

    单选题
    运用市场法评估投资性房地产的价值时，以下说法正确的是（　　）。
    A

    公允价值以未来收益为核心，评估时应区分投资性房地产是否存在出售或者使用的限制

    B

    调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.3

    C

    对可比案例成交价格单项修正幅度不宜超过20%，共同修正幅度不宜超过30%

    D

    构建可比修正体系应考虑的问题：可比指标的选取、可比目标的影响因素、可比案例的权重设计


    正确答案： D
    解析：
    公允价值以脱手价为核心，评估时应区分投资性房地产是否存在出售或者使用的限制。分别对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过20%，共同对可比案例成交价格修正或者调整的幅度不宜超过30%。经修正或者调整后的可比案例价格，最高值与最低值的比值不应超过1.2。构建可比修正体系应考虑的问题：可比指标的选取、比较的方式、可比案例的权重设计。

  • 第23题：

    单选题
    运用市场法评估房地产价值的基础和前提条件是（）。
    A

    有充裕的交易资料

    B

    有可比交易案例

    C

    对交易情况、交易日期等可修正

    D

    可以确定房地产价值


    正确答案： C
    解析： 运用市场法评估房地产价值，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。评估人员必须注意日积月累，在平时就要时刻关注旁地产市场变化，随时收集有关房地产交易实例。

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