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某商品住宅开发项目用地是两年前以楼面地价1500元／平方米取得的，建筑安装工程费为2000元／平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50％。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元／平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元／平方米。A.3500 B.5000 C.5250 D.7500

题目
某商品住宅开发项目用地是两年前以楼面地价1500元／平方米取得的，建筑安装工程费为2000元／平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50％。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元／平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元／平方米。

A.3500
B.5000
C.5250
D.7500
相似考题

1.（四）某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米。经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元。已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元；前期工程费为40.52万元；基础设施费为280.54万元；建安工程费为650元/平方米；配套设施费为112.60万元×营管理费为58.12万元；销售费用为170元/平方米。假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本。根据题意，回答下列问题：93.该项目的可变成本为（ ）元/平方米。A.820 B.1015.24 C.1125.78 D.1295.78

2.某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。A.1804B.3608C.4608D.5120

3.某宗“七通一平”熟地的面积为5000m2，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费的6%;第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。 【解】 该写字楼的总建筑面积=5000m2X2=10000m2销售费用假设在写字楼建成前半年内均勻投入，视同在该期间的中点一次性投入，这样，就有了上述计算中的折现年数是1.75的情况。 销售税费总额=2790.18万元X3% =83.71万元 设该宗土地的总价为V，则： 购买该宗土地的税费总额=7X3%=0.03V万元 V=2790.18—1448.32—57.41—83.71-0.03V V=1165.77万元 故： 土地总价=1165.77万元

4.某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

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  • 第1题：

    某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/平方米取得的，建筑安装工程费为2000元/平方米，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/平方米，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元/平方米。

    A:3500.00
    B:5000,00
    C:5250.00
    D:7500.00

    答案：D
    解析：
    该商品住宅的价格=土地取得成本（楼面地价）+土地开发成本（建筑安装工程费）+管理费用+销售税费+开发利润=3000+2000+(3000+2000)*50%=7500（元/平方米）。

  • 第2题：

    某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2.5，已正常开发建设16个月。同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22个月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。
    根据以上资料，回答下列问题：
    按假设开发法计算时，该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括（）。

    A.土地取得成本
    B.续建成本
    C.销售税费
    D.取得该在建工程的税费

    答案：B,C,D
    解析：
    假设开发法中，取得待开发房地产以后到把待开发房地产开发，还需要的正常支出及应获得的正常利润包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费，但不包括取得待开发房地产以前的支出及相应的利润。A项，土地取得成本属于取得待开发房地产以前的支出。

  • 第3题：

    某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/m2取得的，建筑安装工程费为2000元/m2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/m2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()元/m2。

    A:3500.00
    B:5000.00
    C:5250.00
    D:7500.00

    答案：D
    解析：
    本题考查房地产估价的成本法。该商品住宅的价值=取得该用地的楼面地价+建筑安装工程费+管理费用+销售税费+开发利润，即3000+2000+(3000+2000)*50%=7500(元/m2)。

  • 第4题：

    某商品住宅在建工程的土地总面积为15000平方米，容积率为2.5，已正常开发建设16个月。同区域同类商品住宅开发项目的正常建设期为22个月，相似商品住宅的市场单价为每平方米8000元。
    根据以上资料，回答下列问题：
    该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去（）。

    A.征地拆迁费用
    B.已投入的开发建设费用
    C.商品住宅建筑安装工程费
    D.后续开发的必要支出及应得利润

    答案：D
    解析：
    根据假设开发法的方法计算，在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-取得在建工程的税费。

  • 第5题：

    某商品住宅开发项目的楼面地价为1800元／平方米，单位建筑面积开发成本为3000元／平方米，开发费用为380元／平方米，销售税费率为10%，项目预期成本利润率为30%，采用成本加成定价法计算的该住宅单价为()元／平方米。

    A、6061
    B、6122
    C、7482
    D、8140

    答案：C
    解析：
    成本加成定价法公式。商品房单位价格=[商品房单位成本X(1+成本加成率)]÷(1—销售税费率)=（1800+3000+380）X（1+30%）÷（1—10%）=7482.22

  • 第6题：

    某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。


    答案：
    解析：
    （1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米
    （2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
    （3）该土地取得税费总额=V×3%
    （4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
    （5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
    （6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
    （7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
    V=1154.35万元
    土地总价=1154.35万元
    土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
    楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米

  • 第7题：

    某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。

    A.1840
    B.2840
    C.2966
    D.3000

    答案：D
    解析：
    本题考查的是开发利润的基本公式。直接成本利润率＝开发利润＝（土地成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150（元/平方米），土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000（元/平方米）。

  • 第8题：

    某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为600元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为1500元/平方米，新建房工程造价1300元/平方米，市场价2500元/平方米。根据上述资料，回答下列问题：
    房地产开发公司在交易前计算建造成本包括（ ）。

    A.房屋建筑安装工程费
    B.房屋拆迁安置补偿费
    C. 土地使用权出让金
    D.管理费

    答案：A,D
    解析：
    城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。选项B、C,属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。

  • 第9题：

    某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为600元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为1500元/平方米，新建房工程造价1300元/平方米，市场价2500元/平方米。房地产开发公司在交易前计算建造成本包括（）。

    • A、土地使用权出让金
    • B、房屋拆迁安置补偿费
    • C、房屋建筑安装工程费
    • D、管理费

    正确答案:C,D

  • 第10题：

    问答题
    ［例9-2］某宗“七通一平”熟地的面积为5000㎡，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积l500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的6%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的动态分析法测算该土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

    正确答案：
    解析：

  • 第11题：

    单选题
    某商品房开发项目占地面积2万平方米，容积率为3，楼面地价为1000元/平方米，预计总建造成本为16800万元（不含土地成本），销售税费为销售收入的11%，可销售面积为总建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为25%，则商品房销售均价为（）元/平方米。
    A

    5337

    B

    5440

    C

    5550

    D

    5618


    正确答案： B
    解析： 考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积2*3=6万平方米，每平方米的建造成本为16800/6=2800元/平方米，则该商品房的单位成本=建造成本+地价=2800+1000=3800元/平方米。商品房单位价格=[商品房单位成本*（1+）成本加成率]/（1-销售税费率）=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

  • 第12题：

    多选题
    出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用等，其中开发费用包括()。
    A

    开发期间的税费

    B

    管理费用

    C

    财务费用

    D

    销售费用

    E

    建筑安装工程费


    正确答案： D,C
    解析： 本题考查出售型房地产开发项目中的开发费用。注意区别开发成本和开发费用，其中选项AE属于开发成本的范畴。

  • 第13题：

    某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/米2取得的，建筑安装工程费为2000元/米2，管理费用、销售税费和开发利润等为土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/米2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()。

    A:3500.00元/米2
    B:5000.00元/米2
    C:5250.00元/米2
    D:7500.00元/米2

    答案：D
    解析：

  • 第14题：

    某商品住宅开发项目的用地是2年前以楼面地价1500元/米2取得的，建筑安装工程费为2000元/米2，管理费用、销售税费和开发利润等土地取得成本与建筑安装工程费之和的50%。目前重新取得该用地的楼面地价为3000元/米2，若建筑安装工程费等费税水平不变，用成本法估价的该商品住宅目前的价值为()。

    A:3500.00元/米2
    B:5000.00元/米2
    C:5250.00元/米2
    D:7500.00元/米2

    答案：D
    解析：
    新开发的房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(3000+2000)*(1+50%)=7500（元/米2）。

  • 第15题：

    某商品住宅在建工程，土地总面积为15000㎡，容积率为2.5，已正常开发建设18个月。同类商吊住宅开发项目的建设期为24个月，相似商品住宅的市场价格为8000元/㎡。

    该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去()。

    A、征地拆迁费用
    B、后续开发的必要支出
    C、商品住宅建筑安装工程费
    D、后续开发的必要支出及应得利润

    答案：D
    解析：
    该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。

  • 第16题：

    某商品住宅小区总建筑面积为15万平方米，容积率为3，开发建设成本为3500元／平方米（不含土地费用），土地费用为6000万元／公顷。该小区建成后可销售面积为13万平方米，所在区域市场同类项目销售均价为8000元／平方米，销售税费率为销售收入的6.5%。房地产开发企业确定商品房销售目标总利润为1.2亿元，根据开发建设成本、目标利润以及所在区域市场同类项目销售均价，加权确定本项目销售均价为7980元／平方米。
    根据以上资料，回答下列问题：
    若销售率达到98%，项目实现目标利润的最低均价应达到（）元/平方米（不含税）。

    A.6875
    B.7418
    C.7899
    D.7934

    答案：B
    解析：
    若销售率达到98%，项目实现目标利润的最低均价的计算公式为：

    其中，总成本中土地费用＝6000×15÷3＝30000（万元），开发建设成本＝3500×150000＝52500（万元）；目标利润＝12000万元；可销售数量＝13×98%＝12.74（万平方米）。则项目实现目标利润的最低均价
    ＝（30000＋52500＋12000）÷12.74＝7417.58（元/平方米）。

  • 第17题：

    某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

    A.7.90%
    B.11.08%
    C.11.83%
    D.13.73%

    答案：B
    解析：
    本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。

  • 第18题：

    某厂房的建筑面积为6000m2，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为50年，于5年前建成并投入使用；土地面积为9000m2，于6年前取得土地使用权，土地使用年限为50年，届满后土地使用权及其地上建筑物和其他不动产所有权由国家无偿取得。已知该厂房所在位置的工业用地土地使用权出让最高年限的基准地价为600元/m2，目前的工业地价指数为103.80（为定基价格指数，基期为基准地价对应的评估基准日），土地综合状况较基准地价对应的土地综合状况好2.40%。重新建造该厂房的建筑安装工程费为3500元/m2，专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的5%，销售费用为重新购建价格的3%，年利息率为6%，建设期为1年，建筑安装工程费、专业费、管理费用、销售费用可视为均匀投入，销售税费为重新购建价格的5%，建筑物的投资利润率为15%，该厂房的部分门窗、地面等有损坏，修复费用为5万元。当地该类房地产的报酬率为7.50%，土地报酬率为6.50%，建筑物残值率为0。请计算该房地产目前的成本价格。请计算该房地产目前的成本价格。


    答案：
    解析：
    旧的房地成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
    （1）计算土地重新购建价格
    土地重新购建价格=600×103.80/100×（1+2.40%）×[1-1/（1+6.50%）44]/ [1-1/（1+6.50%）50]=624.62（元/m2）
    （2）计算建筑物重新购建价格
    设建筑物重新购建价格为V，则
    建安工程费及专业费＝3500×（1＋8%）＝3780（元/m2）
    管理费＝3500×（1＋8%）×5%＝189（元/m2）
    销售费用＝V×3%
    投资利息＝[3780＋189＋V×3%]×[（1+6%）0.5－1]＝117.34+0.00089 V
    销售税费＝V×5%
    开发利润＝[3780＋189＋V×3%] ×15%＝595.35＋0.0045V
    建筑物重新购建价格＝建设成本＋管理费＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
    V＝3780＋189＋V×3%＋117.34+0.00089V＋V×5%＋595.35＋0.0045V
    解得：V＝5118.78（元/m2）
    （3）计算建筑物折旧
    可修复部分，就是修理费用50000元
    不可修复部分的物质折旧＝（5118.78元/m2×6000m2－50000）×5/49＝3128844.90（元）
    物质折旧总和为3128849.90元
    （4）该房地产成本价格
    ＝624.62×9000＋5118.78元/m2×6000－3128849.90
    ＝5621580＋30712680－3128849.90
    ＝33205410.0（元）

  • 第19题：

    某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为600元／平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为1500元／平方米，新建房工程造价1300元／平方米，市场价2500元／平方米。
    房地产开发公司在交易前计算建造成本包括（　　）。

    A.房屋建筑安装工程费
    B.房屋拆迁安置补偿费
    C.土地使用权出让金
    D.管理费

    答案：A,D
    解析：
    城市房屋拆迁下的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。选项B、C，属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。

  • 第20题：

    计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。


    正确答案: (1)项目总开发价值：
    ①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
    ②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
    ③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
    (2)项目总开发成本：
    ①土地成本：297000×1280=38016(万元)
    ②建造成本：297000×4500=133650(万元)
    ③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
    ④管理费：
    a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
    b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
    C.管理费合计：14802.48万元
    ⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
    ⑥财务费用：
    a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
    b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
    C.财务费用总计：71583.618万元
    ⑦项目开发总成本：
    38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
    (3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
    (4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%

  • 第21题：

    出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用等，其中开发费用包括（）。

    • A、开发期间的税费
    • B、管理费用
    • C、财务费用
    • D、销售费用
    • E、建筑安装工程费

    正确答案:B,C,D

  • 第22题：

    问答题
    有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为5000平方米，建筑容积率为3.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2800元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为12500元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为15%。　　要求：　　（1）应采用哪种方法评估土地的价值？　　（2）该方法的适用范围是什么？　　（3）列出该方法的计算公式。　　（4）试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果以元为单位，取整数）

    正确答案：
    (1)本题已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用剩余法评估。
    (2)剩余法适用的范围:
    ①待开发不动产的评估;
    ②对已建成不动产中的房屋或土地的评估;
    ③将生地开发成熟地的土地评估;
    ④待拆迁改造的再开发地产的评估。
    (3)剩余法的计算公式为:
    地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售费用-利润
    (4)该宗土地的评估值。
    ①楼价=5000×3.5×12500=218750000(元)
    ②计算建筑费和专业费。
    建筑费=5000×3.5×2800=49000000(元)
    专业费=建筑费×10%=49000000×10%=4900000(元)
    ③计算销售费用和税费。
    销售费用=楼价×2.5%=218750000×2.5%=5468750(元)
    销售税费=楼价×6.5%=218750000×6.5%=14218750(元)
    ④计算利润。
    利润=(地价+建筑费+专业费)×15%=(地价+49000000+4900000)×15%
    ⑤计算利息。
    利息=地价×[(1+6%)2-1]+(49000000+4900000)×[(1+6%)-1]=地价×0.1236+3234000
    ⑥求取地价。
    地价=218750000-49000000-4900000-5468750-14218750-(地价+49000000+4900000)×15%-地价×0.1236-3234000
    得地价=133843500/1.2736=105090688(元)
    单位地价=105090688/5000=21018.14(元/平方米)
    楼面地价=21018/3.5=6005(元/平方米)
    解析： 详见答案。

  • 第23题：

    问答题
    计算题：某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元/㎡，建造成本为4500元/㎡(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的10%，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8%，贷款利率为17%，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5%、5.48%;项目的平均售价为18000元/㎡，可销售面积比例为95%;项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。

    正确答案： (1)项目总开发价值：
    ①目总销售收入：297000×95%×18000=507870(万元)
    ②销售税费：507870×5.48%=27831.276(万元)
    ③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724(万元)
    (2)项目总开发成本：
    ①土地成本：297000×1280=38016(万元)
    ②建造成本：297000×4500=133650(万元)
    ③其他工程费：133650×10%=13365(万元)
    ④管理费：
    a.土地管理费：38016×8%=3041.28(万元)
    b.建设期管理费：(133650+13365)×8%=11761.2(万元)
    C.管理费合计：14802.48万元
    ⑤销售费用：507870×3.5%=17775.45万元
    ⑥财务费用：
    a.土地费用和土地管理费利息：(38016+3041.28)×[(1+17%)3-1]=24700.593(万元)
    b.建造费用/其他工程费/建设期管理费用/销售费用利息：(133650+13365+11761.2+17775.45)×[(1+17%)3/2-1]=46883.025(万元)
    C.财务费用总计：71583.618万元
    ⑦项目开发总成本：
    38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548(万元)
    (3)项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176(万元)
    (4)开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99%
    解析： 【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】

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