运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ ）。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：
　（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
　　改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
　　理由：根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
　　（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
　　改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
　　理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。
　　（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
　　改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
　　理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
　　（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
　　改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
　　理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。

本题考查市场法的概念。市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

直接比较法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象价值的评估方法。

本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。

不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。

选项A错误，财务数据中的当年净收益不等于房地产年净收益；选项B错误，收益年限应根据土地使用权剩余年限、建筑物剩余经济寿命综合确定；选项C错误，装修改造的前提是装修改造后的房地产价值扣减装修改造的必要支出及应得利润大于现有工业房地产价值。选项D正确，预测该类商业地产每年以3%的收益递增，因此可以选用等比递增公式进行房地产收益价格计算。

比率估价法是在市场上无法找到基本相同或相似的参照物时，利用从大量市场交易中统计分析的同类型设备使用年限与售价的关系，确定评估对象价值的评估方法。

直接比较法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象价值的评估方法。

本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。

实际净收益，是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，实际净收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。在正常的市场条件下房地产用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期，我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。