某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用400元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元;在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%;销售税费预计为售价的6%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。请利用上述资料采用现金流量

本题考核的是最高最佳利用。维持现状前提，还是装修改造前提。分别测算维持现状的价值，和装修改造后的价值。然后比较孰高。高的就是最高最佳利用方式。
　　（1）维持现状前提下的价值
　　采用净收益在前若干年有变化计算公式：两阶段公式
　　1）第一阶段：前10年每年2%递增的年净收益的现值之和
　　2）第二阶段：第11年－第30年稳定不变的年净收益的现值之和
　　维持现状前提下的价值


装修改造方案下的价值＝装修改造后的价值－装修改造成本＝48647.89－3375.7＝45272.19（万元）
　　45272.19万元＞ 39218.126万元，这种装修改造经济、可行，应对商场进行装修改造。

假设开发法
　　方案一：（从旧厂房到批发市场）
　　画现金流量图



（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）
　　从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格
　　1.开发完成后的价值（持有＋转售模型公式）
　　1）第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）
　　2）计算开发完成后的价值



V1＝12606.39（万元）
　　2.补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005（万元）
　　（因为本方案仅是改造，没有扩建，容积率不变）
　　3.契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0
　　4.改造建设成本及管理费用＝（1000×26400）/（1＋15%）0.5＝2461.81（万元）
　　5.营销费用＝（1300.86×0.5）/（1＋15%）0.75＝585.71（万元）
　　6.计算旧厂房的价值
　　V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71
　　V0＝－813.83（万元）
　　作为批发市场的开发利用方式经济上不可行。
　　方案二：（旧厂房－公寓）
　　改扩建后总的建筑面积为2.64＋1.76＝4.4（万m2）
　　画现金流量图，从现在开始，到未来1.5年处



　1.开发完成后的价值V1＝8500×4.4×（1－6%）/（1＋15%）1.5＝28507.08（万元）
　　2.计算补地价金额
　　1）现状容积率＝26400/12500＝2.112
　　2）改扩建为公寓后的容积率＝44000/12500＝3.52
　　3）改扩建后新楼面地价＝4000×[1－（3.52－2.112）/0.1×2%]＝2873.6（元/m2 ）
　　4）补地价＝2873.6×44000－1500×12500＝10768.84（万元）
　　3.契税＝（10768.84＋V0）×4%＝430.75＋0.04V0
　　4.更新改造成本及管理费用＝1500×4.4/（1＋15%）0.75＝5943.20（万元）
　　5.销售费用＝8500×4.4×3%/（1＋15%）1＝975.65（万元）
　　6.计算旧厂房的市场价值
　　V0＝28507.08－10768.84－430.75－0.04V0－5943.20－975.65
　　V0＝9989.08（万元）
　　按照最高最佳利用原则，该旧厂房的最高最佳利用方式为改扩建为公寓出售，这种利用方式下旧厂房的市场价值为9989.08万元。

《物业装饰装修管理协议》中约定的物业服务企业向装修人收取的费用，一般包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费。物业装饰装修管理的基本要求是：装饰装修垃圾需袋装处理；按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

　（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：
　　A1=840×20000×（1－10%）×（1－30%）/10000=1058.40（万元）。
　　（2）该公司装修前半年的投入为：
　　A2=1000×20000×60%/10000=1200（万元）。
　　（3）该公司装修后半年的投入为：
　　A3=1000×20000×40%/10000=800（万元）。
　　（4）该公司第一年需缴纳的租金为：
　　A4=240×20000/10000=480（万元）。
　　（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：

考点:最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值=6500元/m2－1300元/m2＝5200元/m2＞5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值=（2200－300＋50）×1000＜5000×1500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼的价值=（8000－3800＋50－300）×1500＝3950×1500（元）＜5000×1500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益－成本，大于0，才是可行的。